La recuperación de los locales comerciales después de la crisis Covid
Después de la pandemia el mercado de retail en España es, sin lugar a duda, uno de los sectores inmobiliarios en plena recuperación. Según fuentes de sector del tercer trimestre 2022, el volumen de inversión en high street ha acumulado 1.579 millones de euros, superando el total registrado en 2019 y en 2021. Además, el número de transacciones ha aumentado un 8% respecto al 2021 y un 17% comparando con 2019. La vuelta a la normalidad, la recuperación del turismo y de la afluencia en las principales calles comerciales de Madrid y Barcelona, así como el reajuste de las rentas, han hecho que el año 2022 haya terminado en cifras positivas.
2022 ha sido un buen año para el Departamento de locales comerciales de Busquets Galvez.
En Madrid el valor de transacciones de alquiler ha subido 19% y en la zona centro de Madrid la recuperación viene a pasos agigantados, lo que nos hace estimar que a mediados del 2023 estaremos en el mismo volumen de operaciones que antes de la pandemia.
En Barcelona el valor también ha sido visiblemente mayor, con un crecimiento de un 48% más en alquiler y casi 82% en venta. En total cerramos 2022, con más de 25.000 m² alquilados entre las dos ciudades y con 7.000 m² vendidos por valor de 24 millones de euros.
Tendencias que han definido el negocio y el comportamiento de los inquilinos y propietarios.
Recuperación y reajustes de rentas
Las rentas se han ido recuperando tanto en la capital como en la Ciudad Condal, aunque todavía sin llegar a niveles pre-Covid y manteniendo el formato de escalados de renta.
Se ha producido un reajuste de renta de propietarios con inquilinos y para los nuevos inquilinos la fórmula de escalado de renta es muy efectiva, reduciendo de esta forma la tasa de esfuerzo de los operadores durante los primeros años.
Calle Fuencarral
En este escenario de recuperación de rentas con tendencia al alza, en Barcelona hemos notado también que hay calles dónde las rentas post-Covid han bajado considerablemente. Un ejemplo claro es la calle Pelai. Estamos hablando de un reajuste de rentas a la baja de un 30%. En este caso, los propietarios que no acceden a escalonados de renta u ofertas más bajas son los que actualmente continúan con el local vacío. Para estos propietarios hemos encontrado una solución. Un contrato de corta duración de máximo 5 años, garantizando así una renta estable durante un periodo relativamente corto hasta que puedan incrementarse las rentas cuando el mercado recupere sus puntos altos de rentas.
En ambas ciudades predominan superficies hasta 250-300 m² en zonas prime, hay poca disponibilidad de grandes superficies, a excepción de las pocas nuevas promociones donde podemos añadir valor aportando nuevas implantaciones de operadores solventes que puedan encajar con la normativa de usos, especialmente en Barcelona.
El factor localización
Otro factor importante que sigue dominando entre las tendencias de este año pasado es la localización.
En Madrid las marcas quieren volver a posicionarse en las mejores calles, los planes de expansión a día de hoy siguen activas, las marcas tienen ganas de seguir creciendo y abriendo en las mejores zonas de la capital. Las zonas más demandadas son calles de primera línea en el centro de Madrid y zonas prime como el barrio de Salamanca, Chamberí o Paseo de la Castellana. Al mismo tiempo, muchas marcas de restauración están empezando la expansión en la periferia.
En Barcelona, entre nuestras firmas más destacadas de este año se encuentran las de locales en zonas prime como la Rambla de Catalunya.
Por su lado, los rankings demuestran que el Passeig de Gràcia, la milla de oro barcelonesa, arrebató al Portal de l’Àngel la primera posición entre las calles más caras de España, con unas rentas anuales por metro cuadrado que alcanzan 2.677 euros. Las nuevas operaciones en calles prime como Passeig de Gràcia y Portal de l’Àngel en Barcelona, o Serrano, Preciados y Gran Vía de Madrid, demuestran el repunte del high street.
Entre las firmas más destacadas este año en Madrid cabe mencionar operaciones con Eurochange, la cadena de restaurantes Udon y el local la Birra Bar. En Barcelona ha habido operaciones muy variadas, entre las marcas más conocidas que confiaron en nosotros están Tous, McDonalds, Boldú, Santa Gloria, 1880 productos gourmet, Galerías Tresillo, Alqvimia, Rip Curl, Brooklin kick boxing, Reserva Ibérica, Exact Change, Lurdes Bergada & Syngman Cucala, supermercados Coaliment, Camarassa, Taco Bell, Pikolin, Decimas, Beds, Yucs, Synlab, Grupo Ca La Nuri, Cocunat, Askona, Cruyff, turrones Virginias, Good news, Pocawa, Jummi souvenirs, Lucas Fox.
La restauración, la actividad estrella
En cuanto a la actividad, el sector con más demanda y con mejores niveles de precio de renta es el de la restauración, dónde predominan operadores de grandes marcas, junto con las actividades destinadas a turismo y ocio, debido a su gran recuperación este año.
Taco Bell Barcelona
La restauración domina en Madrid, al lado de locales de souvenirs y cambio de divisas. En la capital la restauración ha tenido cierto tipo de ayudas de la administración, por lo que no se ha visto tan afectada como en otras ciudades de España, aunque había muchos operadores pequeños que no han podido aguantar y han tenido que cerrar. También la restauración es la actividad estrella en Barcelona, aunque con falta de buenos locales en zonas prime y con nueva moratoria de licencias en el barrio de Eixample la ciudad Condal tiene una situación más difícil.
Una de nuestras reflexiones acerca de la relación entre el retail y las administraciones públicas es el contraste entre Madrid y Barcelona.
En Madrid se puso en marcha diferentes planes y programas de ayudas con el objetivo de paliar los efectos de pandemia y poder recuperar los mismos niveles de facturación pre-pandemia a la mayor brevedad posible.
Desgraciadamente, en Barcelona la actitud del Ajuntament ha sido más de complicar los procedimientos e introducir normativas que en lugar de ayudar, penalizan a la restauración y al comercio en general: desde restricciones en la concesión de nuevas licencias, limitación de horarios de apertura o tamaños de mesas permitidas, hasta problemas con obtener un permiso de obras, que en el caso de un local con catalogación de patrimonio puede durar entre seis y nueve meses. Este tipo de limitaciones y trabas suman muchos problemas que encuentran los inquilinos para abrir un negocio.
También es muy importante dentro de nuestro volumen de facturación la venta de locales comerciales. Este año, hemos vendido locales por un valor de unos 26 millones de euros, localizados en zonas céntricas de ambas ciudades. En Madrid se ha incrementado la demanda de locales en venta en rentabilidad y en este 2023 la previsión de operaciones en inversión es positiva, ya que también vemos un aumento de desinversión de activos debido a la disponibilidad de locales vacíos. Las rentabilidades que se busca están siendo más altas debido a la subida de tipos.
Se siguen demandando locales situados en las calles más comerciales con contratos estables y operadores solventes. Las yields requeridas van del 4- 4,5% en calles prime, de un 5-5,5 % en calles de segunda línea y suben del 6% en tercera línea y áreas periféricas. Tanto en Madrid como en Barcelona los inversores son más conservadores apostando por locales arrendados y descartando locales vacíos que en algunas ocasiones pueden tener un recorrido de inversión más largo.
En Barcelona, el inversor busca también locales con arrendatario, inversiones más seguras y estables, evitando el riesgo de comprar un local vacío sin saber a qué renta lo puede alquilar. Los yields se sitúan en un 0,5% inferior a Madrid y con exigencias de rentabilidades más altas debido a la subida de intereses.
Afrontamos el año 2023 con una actitud positiva
De cara a este 2023 y el desarrollo del mercado de retail, hay que tener en cuenta varios factores. No podemos ignorar cierta incertidumbre por la evolución de la economía global, la disminución del poder adquisitivo debido a la inflación y el endurecimiento de las condiciones financieras. Las condiciones para acceder a hipotecas son más complejas y esto hará que el inversor que precise financiación no compre o compre menos.
Sin embargo, miramos el año 2023 con optimismo. La mayoría de los grandes operadores no han frenado sus procesos, hay gran dinamismo de operaciones, no disminuye el apetito inversor por el producto retail, y los retailers se muestran optimistas respecto a los resultados del 2022 y con los objetivos de 2023. Los tipos de interés ofrecidos por los bancos pueden ralentizar algunas operaciones, pero también será una oportunidad para aquellos inversores que tengan el dinero y puedan aprovechar esta situación para comprar a precios más bajos y hacer buenas negociaciones.
La inversión extranjera continúa confiando en la inversión de retail en España e incluso en Barcelona donde además de los acontecimientos políticos, tiene que paliar con normativas de uso desfavorables al comercio y con la proyección negativa de la ciudad que la administración local consigue dar al exterior.
Creemos que la previsión para el año que viene será positiva no solo por el aumento considerable de la demanda, sino porque entendemos que el sector de retail es muy resiliente y ha sabido adaptarse a las distintas situaciones que se han vivido y vivimos actualmente.
