{"id":16493,"date":"2018-02-08T13:54:39","date_gmt":"2018-02-08T12:54:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.busquetsgalvez.com\/web\/?p=16493"},"modified":"2019-06-13T15:05:59","modified_gmt":"2019-06-13T14:05:59","slug":"socimis-reto-desarrollar-proyectos-inmobiliarios-valor-anadido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.busquetsgalvez.com\/web\/socimis-reto-desarrollar-proyectos-inmobiliarios-valor-anadido\/","title":{"rendered":"Las SOCIMIs, ante el reto de desarrollar proyectos inmobiliarios con mayor valor a\u00f1adido"},"content":{"rendered":"

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Las SOCIMIS han vivido un periodo dorado gracias a las plusval\u00edas latentes generadas por sus activos y la evoluci\u00f3n positiva de las rentabilidades. Hoy encaran un cambio de ciclo auspiciado por la crisis de la deuda y la previsible subida de los tipos de inter\u00e9s. La clave para mantener rentabilidades en este pr\u00f3ximo periodo ser\u00e1 el desarrollo de nuevas promociones que generen mayor valor a\u00f1adido.<\/strong><\/p>\n

Origen y evoluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La figura de la Sociedad An\u00f3nima Cotizada de Inversi\u00f3n Inmobiliaria (SOCIMI) casi tal y como la conocemos se fragu\u00f3 en 2012 tras la reforma de la ley 11\/2009. Los cambios introducidos entonces persegu\u00edan, por un lado, favorecer la recuperaci\u00f3n del sector con una serie de incentivos fiscales -est\u00e1n exentas del Impuesto de Sociedades- y, por otro, reorganizarlo y profesionalizar la gesti\u00f3n de sus activos.<\/p>\n

\"\"<\/a>Tras la reforma legislativa, se convert\u00edan en el equivalente espa\u00f1ol a los Real Estate Investment Trust (REIT) que empezaron a funcionar en los a\u00f1os 60 en EEUU y que posteriormente llegaron a Europa como veh\u00edculo para canalizar las inversiones inmobiliarias a trav\u00e9s de sociedades cotizadas en bolsa.<\/p>\n

Actualmente, un total de 54 SOCIMIS operan en Espa\u00f1a. Las dos m\u00e1s grandes, Merlin Properties y Colonial, con una capitalizaci\u00f3n de cerca de 5.200 y 3.000 millones de euros respectivamente, forman parte del IBEX 35. Hispania, Axiare y Lar cotizan tambi\u00e9n en el Mercado de Valores Continuo y el resto lo hacen en el Mercado Alternativo Burs\u00e1til (MAB).<\/p>\n

\u201cTras cinco a\u00f1os en funcionamiento, el sector ha ganado en transparencia porque ahora se somete al escrutinio de los reguladores y el mercado. Tambi\u00e9n ha habido un proceso de profesionalizaci\u00f3n, muy necesario para asegurar que las cosas se hacen bien. Todo ello ha contribuido a generar confianza\u201d se\u00f1ala Oscar Recoder, consultor del departamento de Inversiones de Busquets G\u00e1lvez. \u201cPor otra parte, las ventajas fiscales contempladas en la reforma de 2012 han dado un impulso al sector y la nueva regulaci\u00f3n ha abierto la puerta a que las sociedades inmobiliarias puedan acceder a los mercados de capitales para financiarse, adem\u00e1s de la banca. Por tanto, el balance es positivo\u201d.<\/p>\n

Consolidaci\u00f3n y cambio de ciclo<\/strong><\/p>\n

Si durante los \u00faltimos a\u00f1os el inmobiliario ha sido un valor refugio debido a los bajos tipos de inter\u00e9s, la volatilidad de la bolsa y la gran liquidez de los mercados, ahora se percibe un cambio de tendencia marcado por las posibles variaciones que se acaben produciendo en el contexto econ\u00f3mico.<\/p>\n

\"\"<\/a>Por el momento, el Banco Central Europeo ya ha anunciado que reducir\u00e1 su programa de est\u00edmulos monetarios y desincentivar\u00e1 la compra de deuda, al tiempo que los tipos de inter\u00e9s podr\u00edan subir progresivamente a partir del pr\u00f3ximo a\u00f1o. \u201cTodo apunta a que las condiciones macroecon\u00f3micas variar\u00e1n. Esto provocar\u00e1 que caigan las rentabilidades y que las yields sigan una tendencia alcista. Ello repercutir\u00e1 en el valor de las acciones de las SOCIMIs\u201d explica Recoder.<\/p>\n

Ante este cambio de ciclo, las SOCIMIs empiezan a tomar posiciones. \u201cSe han empezado a producir varios movimientos de venta de algunos de estos veh\u00edculo de inversi\u00f3n, que prefieren recoger las plusval\u00edas generadas durante este periodo y abandonar el mercado o asegurar la rotaci\u00f3n de sus activos. Vamos a ver m\u00e1s operaciones corporativas similares a las protagonizadas por Merl\u00edn o Colonial. La tendencia ser\u00e1 que haya una mayor concentraci\u00f3n en el mercado de manera que habr\u00e1 menos SOCIMIs pero de mayor tama\u00f1o. La dimensi\u00f3n ser\u00e1 importante porque les permitir\u00e1 acceder a mercados m\u00e1s l\u00edquidos y pasar de cotizar en el MAB a hacerlo en el Mercado Continuo\u201d se\u00f1ala el especialista en inversiones inmobiliarias.<\/p>\n

Nuevo horizonte a partir del 2019<\/strong><\/p>\n

Ante este cambio de escenario, la estrategia que recomienda el consultor es clara: llevar a cabo grandes proyectos de transformaci\u00f3n que aseguren rentabilidades de entre el 7,5% y el 8% a corto y medio plazo.<\/p>\n

\"\"<\/a> A\u00f1ade que, aunque en el futuro estas inversiones se ver\u00e1n afectadas por las nuevas variables macroecon\u00f3micas y la volatilidad de los mercados, \u201clos objetivos de yield expuestos garantizan una buena preservaci\u00f3n del valor de estas inversiones a medio plazo\u201d. \u201cEs un buen momento para concentrarse en la compra de suelo urbano finalista y desarrollar proyectos. La clave est\u00e1 en comprar a buen precio y aprovechar las oportunidades que hay ahora mismo en el mercado\u201d indica Recoder.<\/p>\n

Para ello, las adquisiciones y fusiones que se vayan produciendo en el panorama de SOCIMIs espa\u00f1ol deber\u00e1n garantizar que las sociedades resultantes tienen suficiente m\u00fasculo financiero para desarrollar proyectos inmobiliarios ambiciosos.<\/p>\n

De todas formas, Recoder puntualiza que, aunque determinadas inversiones realizadas en las condiciones actuales pueden conllevar un riesgo de p\u00e9rdidas a futuro, desde un punto de vista patrimonialista, la compra de activos en rentabilidad en ciudades como Barcelona y Madrid por parte de SOCIMIs familiares van a seguir siendo una buena opci\u00f3n. \u201cLas inversiones en Barcelona y Madrid se plantean a medio y largo plazo. Son ciudades con un nivel de precios bajo en comparaci\u00f3n con otras ciudades europeas, que a lo largo del tiempo van a continuar generando plusval\u00edas. De todas maneras, si consigues desarrollar proyectos en los que haya transformaci\u00f3n con un claro valor a\u00f1adido y yields como las expuestas, a\u00fan mejor\u201d concluye.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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