Madrid y Barcelona, dos escenarios en el sector oficinas que reflejan la evoluccion del sector negocios en ambas ciudades
La llegada del teletrabajo ha reorganizado el sector y se mantiene la demanda de oficinas.
Con el impacto de la pandemia y el giro hacia teletrabajo, todo apuntaba a que las empresas prescindieran total o parcialmente de sus espacios de oficinas, y por tanto, que aumentara la desocupación. Sin embargo, en 2022 las cifras apuntan un efecto contrario.
Madrid y Barcelona en los primeros nueve meses del 2022 han logrado un ascenso interanual de casi 40%, lo que demuestra que el mercado de oficinas sigue en forma.
Este incremento es debido a la reorganización, optimización y modernización de los espacios de oficinas y a la consolidación una nueva era del sector oficinas que supone un cambio en los hábitos de los profesionales.
La combinación teletrabajo con asistencia a la oficina en muchos casos ha reducido la necesidad de espacios de trabajo para las empresas.
Las empresas, en muchos casos, y principalmente en sectores claves como el sector público y las empresas tecnológicas, han establecido el teletrabajo parcial (una media de dos días semanales) como alternativa para el trabajador. Sin embargo, tras la pandemia, otras han mejorado mucho las condiciones de trabajo en relación a espacios comunes, zonas lounge, salas de reuniones, salas de formación, terrazas, etc. Cada vez más trabajadores tienen mejores condiciones y mejores espacios de trabajo por lo que esas comodidades mejoran el ambiente laboral y facilitan a la asistencia voluntaria a la oficina.
La combinación teletrabajo con asistencia a la oficina en muchos casos ha reducido la necesidad de espacios de trabajo para las empresas. En grandes corporaciones se plantean la posibilidad de subarrendar espacios a otras empresas o bien disponer de espacios flex, alquilados a terceros en los propios edificios corporativos. Esto, junto a la menor densificación de espacios, permite que el sector vaya saliendo adelante.
A futuro será igualmente importante la localización del activo, la sostenibilidad de los edificios arrendados, la densidad de ocupación, así como el ambiente generado y layout de implantación.
El coworking consolida su auge.
Respecto a coworking, parece que el sector consolida su auge. Lo entendemos normal por el momento que vivimos de temporalidad y de ralentización de las empresas en la toma de decisiones dada la coyuntura. Prefieren ocupar este tipo de espacios que tomar en este momento decisiones estratégicas de implantación. El tiempo dirá.
Madrid y Barcelona siguen siendo polos de atracción de empresas que cada vez demandan todos estos criterios comentados
Demanda de oficinas sostenibles y adaptadas técnicamente al estilo de vida actual.
Las tendencias más importantes tenían que ver tanto con la calidad como con la ubicación de los activos. Las oficinas de alta calidad, en edificios de grado A, que cumplen con criterios ESG (sobre todo – la sostenibilidad y el ahorro energéticos) y bien localizados, fueron los que triunfaron.
Oficinas adaptadas a los nuevos tiempos.
Los trabajadores están de vuelta a sus lugares de trabajo, sea de forma permanente o híbrida, y demandan unas oficinas adaptadas a los nuevos tiempos, que ofrezcan espacios más abiertos, bien iluminados y con prestaciones técnicas adecuadas. Por lo tanto, los edificios de grado A sumaron 49% en Madrid y 46% en Barcelona de la contratación total de superficie.
519 km² contratados en Madrid frente a 332 km² contratados en Barcelona
Las grandes empresas optaron por localizaciones céntricas, como el CBD y zonas prime de Madrid o la zona centro y el distrito 22@ en Barcelona, y las superficies que tuvieron más peso eran de 1.000 a 3.000 metros cuadrados.
En cifras totales de 2022, la contratación de oficinas en Madrid se disparó y alcanzó 519.500 m², suponiendo un alza de 33%, con operaciones destacadas como 14.075 m² alquilados en el edificio Ombú o 13.813 m² en edificio Arapiles 13, mientras en Barcelona se elevó a 332.000 m², donde destacan las operaciones en edificios en pleno centro de Barcelona de Transperfect con 13.000 m², en Passeig de Gracia 11 (totalmente rehabilitado), The Knot Worldwide de 3.630 m² y Verse de 3.100 m² en Pau Claris 89 (nueva construcción), manteniendo un nivel ligeramente superior al 2021.
La inversión total en ambas ciudades superó 2.000 millones de euros hasta septiembre 2022, lo que significa una subida interanual de 26%.
Rentas máximas de 37 €/m2/mes en Madrid y de 28 €/m2/mes en Barcelona
En cuanto a las rentas, las rentas prime continuaron subiendo hasta 37 €/m²/mes y 28,00€/m²/mes en Madrid y Barcelona respectivamente, con rentas más bajas en promedio 11 €/m²/mes, en función de la ubicación de la oficina (aunque localización periférica no significa, por definición, una renta peor), su estado actual y el del edificio (edificios sin rehabilitar tienden a resultar en rentas más bajas). El perfil de empresas que dominaban las contrataciones fue de servicios profesionales, empresas tecnológicas de información y telecomunicaciones, y del sector industrial.
En Barcelona, las operaciones de alquiler de grandes superficies en el centro reflejan un tipo de demanda que paga más por estar en el centro si hay disponibilidad. El resto de operaciones son superficies inferiores a 1000 m² en distritos céntricos y, sobre todo, grandes superficies en 22@.
En Madrid el 2022 ha dejado varios mensajes optimistas en el sector de oficinas; uno es el de los pre-alquileres, un indicador muy importante de la salud del mercado, que han superado los 35.000 metros cuadrados durante 2022, superando de forma holgada los datos de años anteriores. En este caso, se han concentrado especialmente en las zonas más céntricas, donde la oferta de edificios nuevos o renovados es escasa y se genera cierta presión sobre estos activos.
Previsiones para los próximos años:
Precios competitivos de oficinas y opciones de vivienda para los empleados serán fundamentales en Barcelona, mientras en Madrid la localización céntrica y la calidad del activo serán clave.
OFICINAS BARCELONA.
En los últimos años, muchas multinacionales, especialmente del sector tecnológico, han apostado por instalar sus sedes del sur de Europa en Barcelona, debido a su atractivo y su calidad de vida.
La competitividad de los precios de alquiler de oficinas con respecto a otras ciudades europeas, así como la accesibilidad a la vivienda para los empleados en zonas próximas al 22@ y otras zonas de oficinas, serán fundamentales para que Barcelona continue consolidándose como ciudad referente en Europa en el sector negocios. Coliving y creación de vivienda serán fundamentales para conseguir este último objetivo. Es totalmente necesaria una administración local que promueva y se implique en ambos aspectos de forma conjunta con el sector privado.
OFICINAS MADRID.
En Madrid, nos encontramos en un momento positivo del mercado, con muchas compañías habiendo definido ya sus nuevas formas de trabajo y contratando nuevas oficinas que se adapten a esta nueva situación.
Foto: Jorge Fernandez Salas
Ante la escasez de producto de calidad en la almendra central, la polarización del mercado hacia edificios de mejor calidad traspasa la M30 y como consecuencia, este aumento en las rentas también se ha trasladado a zonas limítrofes en el caso de edificios recién reformados a los nuevos estándares de sostenibilidad, flexibilidad y servicios actuales, donde se ha visto reflejado en un mejor comportamiento de estos edificios respecto a sus competidores.
Destacamos las obras del megaproyecto inmobiliario de Colonial en Madrid. La compañía ha presentado este miércoles Madnum, un complejo de más de 90.000 metros cuadrados de superficie en Méndez Álvaro, el más grande por tamaño que acomete la socimi. El desarrollo, a cargo del estudio de arquitectura Lamela, se extiende sobre dos espacios. De los 90.000 metros cuadrados, 56.000 irán destinados a oficinas.
Madrid, polo de atracción de empresas
En los últimos años Madrid se ha convertido en el polo de atracción de empresas gracias a mayor estabilidad política y legislativa, rebajas fiscales y liberalización económica promovida por la administración local.
En el mapa de traslados empresariales entre comunidades autónomas Madrid sale con un saldo positivo, y la zona que más interés atrae es el distrito central dentro de la M-30. Esta zona de negocios vive una época dorada con demandas elevadas que se mantendrán en el nuevo año.
