Casi veinte años han transcurrido desde que se pusiera en marcha el proyecto que debía reconvertir el antiguo distrito industrial de Barcelona en el hub tecnológico más importante del sur de Europa. Hoy, la primera fase del proyecto se da prácticamente por concluida con la consolidación como eje de negocios del triángulo formado por las avenidas Meridiana y Diagonal y la calle Pere VI. Los fondos de inversión y grandes promotoras inmobiliarias apuestan ahora por las arterías secundarias donde han empezado a adquirir suelo para levantar edificios de oficinas. Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona planea dar un nuevo impulso a la reurbanización del distrito con la construcción de vivienda pública y equipamientos en terrenos adquiridos por el propio consistorio o cedidos por los promotores privados.
22@, work in progress
El plan de convertir 200 hectáreas de suelo industrial del sureste de Barcelona en un distrito económico y residencial de primer orden continua en marcha. Viejas naves industriales en desuso y solares desangelados están dando paso progresivamente a modernos edificios de oficinas y viviendas.
Precisamente, desde sus inicios el proyecto bautizado como 22@ ha fijado que, de los cerca de 4 millones de m² edificables, 
3.200.000m2 se acabarán destinando a la actividad productiva, 400.000m2 a equipamientos, 114.000m2 a zonas verdes y se construirán un total de 4.000 viviendas protegidas. La reurbanización del distrito prevista en el plan 22@ se está llevando a cabo de forma muy gradual a medida que se van poniendo en marcha nuevas promociones inmobiliarias.
Por el momento, el suelo disponible en el considerado eje prime del distrito -confluencia de las avenidas Meridiana y Diagonal con la calle Pere VI- es prácticamente nulo después de las últimas operaciones protagonizadas por fondos de inversión y grandes promotores.
Además de las remodelaciones previstas de la Torre Glories y los edificios de oficinas en las calles Almogávers 185 y Tánger 66, en esta zona destacan dos grandes promociones de obra nueva. Por una parte, Grupo Castellví, Stoneweg y 1810 Capital Investment están ultimando la construcción del complejo Luxa en la intersección de las calles Tánger y Badajoz. El proyecto sacará al mercado casi 16.500 m² de oficinas, propiedad de la aseguradora Catalana Occidente según un principio de acuerdo suscrito el pasado año.
También está previsto que Colonial entregue esta primavera llave en mano un inmueble de 24.500m2 de oficinas ubicado en la calle Ciutat de Granada 150. El edificio Parc Glóries contará con 17 plantas, una fachada de 100 metros de longitud y terrazas ajardinadas.
A pesar de que aún no se ha finalizado su construcción, tanto el complejo Luxa como el Parc Glóries pronto podrán colgar el cartel de completo. El gigante del comercio electrónico, Amazón, y la empresa de coworking, WeWork, han suscrito pre-contratos de alquiler para ocupar 11.000m2 y 7.000m2 respectivamente en el complejo Luxa. Por su parte, la multinacional noruega Schibsted, propietaria de Infojobs, Vibbo, Fotocasa o Milanuncios se instalará en un espacio de unos 10.000m2 en el edificio Parc Glóries. Allí contará como vecino con King, la empresa británica de videojuegos que está detrás de éxitos como Candy Crush y que ha pre-alquilado una superficie de 9.000m2.
De esta manera, el dinamismo que muestra el sector de oficinas y las nuevas exigencias del mercado están animando a promotores y fondos de inversión a ampliar su radio de interés y buscar oportunidades en zonas secundarias del 22@. La franja que va desde la calle Pere IV hasta el mar o el triángulo formado por la Gran Vía, la avenida Diagonal y la Rambla de Prim son las nuevas áreas de interés que han registrado alguna de las operaciones más importantes de los últimos meses.
Värde Partners cerró el pasado octubre una de las mayores operaciones de compra de suelo en el 22@ de los últimos tiempos. El fondo estadounidense adquirió los terrenos de la antigua fábrica Can Ricart por un importe cercano a los 50 millones de Euros según fuentes del sector. La manzana comprendida entre las calles Perú, Bilbao, Marroc y Espronceda, cuenta con una edificabilidad de 51.710 m² en los que la promotora tiene previsto construir edificios de oficinas con una altura máxima de 13 plantas y lofts residenciales.
Oficinas corporativas, centros de coworking y residencias de estudiantes
El suelo aún disponible en las áreas secundarias del 22@ se empieza a dedicar a proyectos adaptados a una tipología de inquilino diferente. Centros de coworking o residencias de estudiantes son los nuevos perfiles de empresa que buscan ubicaciones en el distrito. La británica Regus a través de su filial Spaces o la americana WeWork, dos de las compañías más grandes de coworking a nivel global, han alquilado superficies en edificios de nueva construcción en el el 22@. Firmas locales como Valquiria Hub Space ya son un clásico de Poble Nou, aunque en su día optaron por la rehabilitación en lugar de la obra nueva.
“El barrio cuenta con antiguas fábricas y edificios industriales en desuso que se están reconvirtiendo en grandes espacios diáfanos de trabajo compartido. Es una tipología de inmueble que encaja muy bien con las necesidades de un coworking e incluso de residencias de estudiantes” señala Andreu Yagüe, consultor del Departamento de Inversión de Busquets Gálvez. Precisamente el perfil de este tipo de empresa encaja con la filosofía inicial del 22@ como polo tecnológico y de la innovación. Un planteamiento inicial que ya ha sido superado por la realidad. “Actualmente el distrito es un referente para empresas que hacen un uso intensivo del talento y el conocimiento. Empresas tecnológicas, energéticas, y farmacéuticas conviven con start-ups, firmas legales, consultoras, ONGs, medios de comunicación, productoras o estudios de diseño y arquitectura. En definitiva, empresas de matriz muy diversa quieren estar en el 22@.” indica Yagüe.
Es por ello, que el Ayuntamiento de Barcelona quiere revisar algunas de las medidas previstas en el proyecto inicial del 22@. Y, en este sentido, ampliar el abanico de actividades económicas que se pueden beneficiar de un índice de edificabilidad superior, puede ser una de ellas. “El listado de actividades 22@ previstas en el plan de usos original ha quedado obsoleto. Hoy en día, ya no se trata sólo de incentivar a que se instalen empresas del sector de las tecnologías de la información (TIC), si no de atraer todo tipo de compañías y start-ups que contribuyan a dinamizar el tejido económico de Barcelona. Ampliar la relación de actividades para incrementar en consecuencia el índice de edificabilidad resultaría atractivo para los inversores pero además el Ayuntamiento también se beneficiaría porque la cesión de suelo que recibiría para desarrollar vivienda social y equipamientos también sería mayor” señala el consultor.
Residencial, la asignatura pendiente
Precisamente, el de la vivienda pública es uno de los puntos que más preocupa al Ayuntamiento. De los 4.000 pisos protegidos que tenía previsto construir en el 22@, apenas se han levantado la mitad. Las pocas promociones privadas de residencial que están en marcha se engloban en el segmento de lujo, puesto que permite obtener mayores rentabilidades.
Para paliar la escasez de vivienda en el distrito, sobre todo asequible,el Ayuntamiento baraja diversas opciones que someterá a la opinión de vecinos, entidades y empresas presentes en el 22@. Un primer paso fue la adquisición el pasado mes de agosto del 93% del antiguo complejo fabril de La Escocesa ubicado en el número 345 de la calle Pere IV del barrio de Provençals de Poblenou, uno de los ejes secundarios del distrito. El Ayuntamiento tiene previsto destinar estas tres parcelas de unos 8.000 m² a equipamientos y vivienda social y confía en que de un impulso definitivo al desarrollo del tramo norte de la calle Pere IV.
“En virtud de la normativa urbanística que establece la establece la cesión del 10% de suelo al Ayuntamiento para el desarrollo de nuevos proyectos, el 22@ concentra una de las bolsas de edificabilidad de vivienda pública más grande de la ciudad. Junto con las zonas de la Sagrera y la Marina del Prat Vermell, se pueden construir hasta 20.000 pisos sociales. La complicidad entre el Ayuntamiento y el sector privado será clave para asegurar que el desarrollo urbanístico del distrito avanza” concluye Yagüe.
Más información sobre solares y edificios en venta en el 22@ de Barcelona.
