El Brexit ya está en marcha. Las condiciones en que las que el Reino Unido abandonará el club europeo y la posterior relación que mantendrá con sus ex-socios son por ahora toda una incógnita. Las negociaciones se prevén complejas y afectarán a todos los ámbitos de la vida pública: desde el derecho de residencia y trabajo de 1,2 millones de británicos que viven en algún país de la UE y de los 3,6 millones de europeos afincados en el Reino Unido, al control de fronteras e inmigración o la libre circulación de capitales, bienes y servicios. En definitiva, el impacto del Brexit tendrá consecuencias a nivel global y en todos los sectores, incluido el inmobiliario. Ignasi Busquets, socio fundador de la consultora inmobiliaria Busquets Gálvez analiza los posibles riesgos y oportunidades que conllevará la salida del Reino Unido de la UE.
“Dos de los segmentos del mercado inmobiliario español que más pueden notar las consecuencias del Brexit son el residencial y el terciario -oficinas, retail e industrial-. Y no necesariamente tienen porque ser negativas para el sector, aunque en gran medida dependerán de los acuerdos finales que se alcancen».
Residencial: las dos caras de la misma moneda
El caso del mercado de la vivienda es probablemente el que mejor ilustra las contradicciones e incertidumbre que rodean el Brexit. Por una parte, el segmento de pisos, apartamentos y chalets de la costa mediterránea de precios más baratos ya está sufriendo los efectos del Brexit. Si los extranjeros representan el 20% de los compradores de vivienda en España, los británicos constituyen la primera nacionalidad dentro de este grupo con un 21% de las adquisiciones, seguidos de los franceses con un 9%. Las cifras de los últimos meses desvelan que la compra de vivienda -principalmente en la costa española- por parte de ciudadanos británicos de rentas bajas y medias se ha desplomado debido a la devaluación de la libra y el miedo a una recesión provocada por la salida del Reino Unido de la UE.
Por el contrario, los compradores con rentas más altas están percibiendo el mercado residencial español como un valor refugio ante los vaivenes que pueda provocar el Brexit sobre la economía británica. En este sentido, el segmento de vivienda de lujo parece por el momento inmune y los ciudadanos del Reino Unido con mayor poder adquisitivo no han perdido su interés por invertir en pisos y chalets de alto standing en las mejores zonas de Madrid, Barcelona y algunos puntos de la costa, lo cual también les permite tener un pie en suelo de la UE si se acaba produciendo un Brexit duro y el Reino Unido se marcha dando un portazo.
El segmento de oficinas, el gran beneficiado
Precisamente, ante el temor a un Brexit duro, en el que la UE y el Reino Unido se cierren las puertas por completo a la libre circulación de bienes, capitales y servicios, las principales empresas del país y entidades financieras que operan desde la City ya se están mentalizando de que se avecinan cambios y es mejor estar preparados. Y el más importante es que quieran o no, tendrán que trasladar parte de sus oficinas y empleados a otros países miembros de la UE. Esto abre un campo de oportunidades para ciudades como Madrid o Barcelona.
En este sentido, los respectivos gobiernos autonómicos de Madrid y Cataluña ya han mostrado públicamente su predisposición e interés en acoger aquellas empresas que decidan reubicarse en territorio de la UE. Sin ir más lejos, la Comunidad de Madrid, a través de la oficina Invest in Madrid, ha destinado más de 1M de Euros a promocionar las virtudes de la región como lugar de trabajo.
Entre los puntos importantes a su favor, destacan que tanto Madrid como Barcelona resultan ciudades modernas y muy atractivas para vivir. Además cuentan con una bolsa importante de trabajadores altamente cualificados y de suelo para construir nuevas promociones de oficinas, a la vez que sus precios de alquiler están muy por debajo de lo que se llega a pagar en otras capitales europeas. Pero las trabas burocráticas y la lenta transformación digital de la administración pública pueden jugar en su contra frente a otras ciudades como Frankfurt, París y también Dublín, que goza de una baja presión fiscal para las empresas.
En función de los argumentos que consideren más relevantes, las compañías que operan en el Reino Unido y decidan trasladar parte de sus plantillas y negocio al continente escogerán una ubicación u otra. Por ello, el escenario que se dibuja como más probable es que se acaben repartiendo entre varias ciudades, entre ellas Madrid o Barcelona. Y ello tendrá un un impacto directo sobre el mercado de oficinas. La mayor demanda por espacios de trabajo en las principales áreas de negocio repercutirá tanto en los precios de alquiler como de compra y contribuirá a dinamizar este segmento de mercado, al que le está costando recuperarse tras la crisis. La escasez de oficinas disponibles, principalmente en Barcelona, implicará la necesidad de poner en marcha nuevas promociones que permitan satisfacer dicha demanda.
El segmento industrial, pendiente de los acuerdos sobre aranceles y aduanas.
Un Brexit duro implicará la vuelta de las aduanas y el pago de aranceles para todos los productos británicos que lleguen al continente. En este caso, para un porcentaje importante de empresas tendrá sentido trasladar parte de su producción a algún país miembro de la UE. Y es aquí donde España puede jugar un papel importante, aunque en clara competencia con los países del Este donde los costes laborales son más baratos. A su favor, España cuenta con una red de infraestructuras de transporte moderna y dinámica -los puertos de Valencia y Barcelona son de los más activos de Europa-, suelo industrial disponible y mano de obra especializada.
De la misma manera, la demanda de naves industriales destinadas al almacenaje y la logística será más fuerte, principalmente cerca de grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao o Zaragoza. Precisamente, la escasez de este tipo de activos inmobiliarios -las tasas de disponibilidad en Madrid y Barcelona no superan el 5%- lleva irremediablemente a que se edifiquen más naves. Algo que ya está ocurriendo debido al interés inversor que existe por este tipo de producto gracias al auge del comercio electrónico.
España, un mercado atractivo para los inversores
En cuanto a la inversión inmobiliaria, España continuará estando en los primeros puestos de la lista para los fondos británicos. Principalmente, durante estos primeros años de negociación en los que se van a producir continuos tira y afloja que, sin duda, van a generar incertidumbre. Una realidad que por lo general ahuyenta las inversiones, más proclives a operar en mercados que les ofrezcan más seguridad.
Si además de garantías, se encuentran con una situación de mercado en la que la mayoría de activos inmobiliarios cuentan todavía con recorrido para crecer, entonces el atractivo es doble. Y este es el caso de ciudades como Madrid y Barcelona. A diferencia de otros mercados más saturados como Londres o París, en las dos ciudades españoles es posible encontrar oficinas, locales comerciales, hoteles, viviendas o naves industriales con rentabilidades razonables y con potencial de crecimiento.
En definitiva, habrá esperar como mínimo un par de años antes de conocer si el resultado de las negociaciones nos aboca a una salida del Reino Unido abrupta o pactada y poder evaluar así los efectos reales del Brexit sobre el mercado inmobiliario español. Lo que está claro, es que los cambios que se dibujan en el horizonte abrirán una ventana de oportunidad que conviene saber aprovechar».
Ignasi Busquets, socio-fundador de Busquets Gálvez.
