El mercado inmobiliario de oficinas está viviendo un año de contrastes, por un lado caracterizado por la incertidumbre de la situación epidemiológica y económica que ha instaurado el sistema de teletrabajo y las necesidades de reducción de espacio de algunas empresas, y por otro lado un reflejo de la economía creciente, especialmente en Barcelona, donde la contratación de oficinas ha alcanzado records máximos.
Después de la experiencia del año pasado las empresas en general apuestan por un modelo híbrido, ya que el modelo de teletrabajo exclusivamente no funciona. Por lo tanto, como desde el segundo trimestre de este año la mayoría de las empresas se están reincorporando a las oficinas, apuestan por el modelo que les permite mayor flexibilidad.
Espacios flexibles y con buena localización
La superficie requerida depende tanto de la actividad como de la condición de la empresa. Las compañías que más han sufrido negativamente los efectos de la pandemia buscan ubicaciones que abaraten sus costes o se adapten mejor a sus nuevas necesidades, reduciendo superficies, buscando espacios flexibles o valorando cambiar a ubicaciones más económicas. Por otro lado, las empresas que aprovechan la situación actual para buscar nuevos espacios en mejores edificios.
Otra tendencia notable es la búsqueda de bienestar e interacción en los espacios de trabajo. Las empresas tienen más presentes los aspectos sociales y medioambientales: valoran el ahorro de energía, así como la salud y el bienestar de los trabajadores relacionado con la calidad del aire interior y los sistemas de ventilación. Las nuevas normas de distanciamiento social también influyen en los espacios laborales, ya que se requiere de mayor distancia entre los puestos de trabajo.
«Las empresas tienen más presentes los aspectos sociales y medioambientales: valoran el ahorro de energía, así como la salud y el bienestar de los trabajadores»
En cuanto a datos generales, la reactivación del mercado de oficinas avanza con fuerza gracias al éxito de la campaña de vacunación y la relajación progresiva de las restricciones. Barcelona sigue siendo el principal centro de la actividad inversora en 2021, con el 72% del volumen total transaccionado a nivel nacional entre enero y septiembre. En Madrid también se nota un incremento consecutivo a lo largo de los trimestres y un crecimiento del 16% comparando con el mismo periodo del 2020.
«Barcelona sigue siendo el principal centro de la actividad inversora en 2021, con el 72% del volumen total transaccionado a nivel nacional entre enero y septiembre.»
El sector tecnológico toma protagonismo y es el gran inquilino del mercado de oficinas, con el 28% del total de superficie contratada en Barcelona y el 18% en Madrid. Esta tendencia es aún más fuerte en la Ciudad Condal donde las inversiones en la famosa zona 22@ concentran el 60% de la inversión de oficinas.
La inversion en oficinas en oficinas cerrará el ejercicio en 2.500 millones de euros, con un volumen en Madrid de 700 millones de euros y en Barcelona a alcanzara los 1.800 millones de euros debido al gran auge del distrito 22@. Fondos y grandes family offices han optado por operaciones entre 20 y 50 millones . Aumenta el pequeño inversor patrimonialista que apuesta por inversiones en oficinas por valor entre uno y cinco millones en zonas prime o mas céntricas .
En Busquets Gálvez Madrid el primer semestre se ha caracterizado por demandas de empresas que cambiaban sus sedes reduciendo sus superficies por el teletrabajo y por reducir costes, con demandas inferiores a 500 m². En el segundo semestre han resurgido las empresas que, al contrario de lo anterior, en esta época incierta han crecido, y comprobando la vuelta a la normalidad buscan ampliar sus superficies, con demandas de 500 a 1.000 m².
En total, en Madrid el volumen de venta y alquiler alcanzó los 100.000 m² a lo largo de los primeros tres trimestres del año, lo que supone un 15,3% de contratación total en la ciudad que suma 98.000 m². En Madrid la contratación de oficinas en el 2021 se ha mantenido similar al año anterior con un total de 325.000 donde Busquets Gálvez ha intermediado una superficie global de 15.000 m² lo que supone un 4,5% aproximado del total.
En Busquets Gálvez Barcelona el perfil de las demandas ha sido estable durante todo el año, con la gran mayoría de demandas entre 500 y 1000 m² en zona centro/prime y en 22@. Las principales contrataciones oscilan entre 350 y 2500 m².
La contratación de oficinas en el 2021 en Barcelona asciende a un total de 221.500 m² de los cuales Busquets Galvez ha gestionado 22.469 m², un 10.14% el volumen total.
Las rentas prime en ambas ciudades están por encima de niveles prepandemia con una subida anual de más de 1.5 puntos porcentuales siendo esta subida un poco mayor en Barcelona con respecto a Madrid.
El nivel de demandas de calidad así como las altas cifras de inversión de este 2021, 1.995 millones de euros para ambas ciudades, prevén un próximo ejercicio optimista.
Operaciones destacadas de Madrid:
- Avenida América 18, Guindalera, venta oficina donada Fundación Pascual Maragall
- Conde de Peñalver 38, Lista, 929 m², alquiler
- Almagro 26, venta oficina a a inversor institucional
- Calle Serrano 62, Salamanca, 942,5 m², alquiler
Operaciones destacadas de Barcelona:
- Carrer Josep Tarradellas 123, Les Corts, 1228 m², alquiler
- Carrer Guillem Tell, Sarrià-San Gervasi, 1235 m², venta y alquiler
- Carrer Castanyer 29, Sarrià-San Gervasi, 2400 m², alquiler
En cuanto a la inversión de Oficinas nos encontramos ante una compresión en las rentabilidades, llegando al 3,25% en Madrid y al 3,5% en Barcelona. Esto es debido en parte a que hay una gran liquidez en el mercado que contrasta con una importante escasez de producto prime en venta por lo que la demanda está muy por encima de la oferta. Actualmente los grandes patrimonialistas (Socimis; Aseguradoras; Family Office…) no se plantean a la rotación de este tipo de activos que son un valor refugio y donde se considera que las expectativas de incremento de rentas en el corto/medio plazo son positivas.
