Tras estudiar las medidas aprobadas en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas de la “ Llei 11/2020 de 18 de septiembre de 2020” hemos confeccionado el siguiente resumen.
I Objetivo de la Ley:
El objetivo de la Ley es regular la contención de las rentas en los siguientes contratos de alquiler:
- a) Viviendas arrendadas para ser residencia permanente del arrendatario.
- b) Viviendas arrendadas situadas en una zona que ha sido declarada zona con un tenso mercado de viviendas.
Así quedan excluidos: los contratos firmados antes del 1 de enero de 1995, las viviendas sujetas a protección oficial, las viviendas destinadas a políticas sociales, las de carácter asistencial y las firmadas de conformidad con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio. Asimismo la Ley ha dejado fuera a las viviendas cuya superficie supere los ciento cincuenta (150) metros.
II Zonas con tenso mercado inmobiliario e índice de referencia:
La Ley establece las condiciones para declarar una zona de mercado tensa y ya declara 60 municipios y, entre éstos se encuentran Barcelona, Castelldefels, Hospitalet de Llobregat, Lleida, entre otros.
El índice de referencia para los precios de alquiler de la vivienda se puede consultar en el siguiente enlace:
Index de lloguer GEN.CAT: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
En principio debe tomarse el índice medio.
III Importe de las rentas de alquiler:
Los importes de las rentas nuevas de alquiler estarán sujetos a las siguientes condiciones:
- a) No pueden exceder el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.
- b) Para realizar el cálculo, se utilizará la superficie útil de la vivienda.
- c) Tampoco puede exceder el importe de la renta pactada en el último arrendamiento. Esto no se aplicará si:
- El contrato anterior se firmó con un familiar.
- Si era una vivienda que estaba en un régimen excluido de esta ley (protección oficial, vivienda social.)
El índice de referencia puede aumentarse en un 5% si 3 de las siguientes características se encuentran en la vivienda:
- Ascensor.
- Aparcamiento.
- Vivienda amueblada.
- Sistema de calefacción o refrigeración en el hogar.
- Zonas comunitarias para compartir, como jardín o techo.
- Piscina comunitaria o instalaciones similares.
- Servicios de conserjería en el edificio.
- Vistas especiales.
A mayor abundamiento y en materia de repercusión de las obras de mejora, la Ley se remite a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendador debe informar al arrendatario de forma responsable y por escrito de la fecha y el importe de las rentas del arrendamiento anterior, y debe justificar el establecimiento del nuevo alquiler, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6. Una vez formalizado el arrendamiento de la vivienda, o previamente si cuenta con la autorización por escrito del arrendador, puede solicitar y obtener del INCASOL la información relativa a la fecha e importe de las rentas del arrendamiento anterior.
La Ley establece que los índices correctores no se aplican: si, el propietario es una persona física cuya unidad familiar tiene unos ingresos no superiores a 2,5 * IRSC (1.425€).
IV Requisitos del nuevo contrato de alquiler:
- 1/ Éste debe mencionar el índice por metro cuadrado multiplicado por la superficie útil.
- 2/ Adjuntar la hoja que informa de los índices a la misma fecha del contrato.
- 3/ Si hay gastos: los importes de éstos van a estar detallados en el contrato y en el recibo mensual.
En consecuencia, cada mes de enero, el propietario deberá rendir cuentas con los inquilinos.
V Arrendamiento de viviendas nuevas o grandes rehabilitaciones
En este caso y dentro de los 5 años siguientes a la fecha del certificado final de obra, podrá aplicarse para calcular el importe de la renta de alquilar, el Índice Superior.
VI Reembolso de importes
En las viviendas arrendadas sujetas al régimen de contención de rentas regulado por esta ley, el cobro por parte del arrendador de alquileres que excedan los límites establecidos por el artículo 6 da derecho al arrendatario a obtener la devolución de las cantidades pagadas en exceso, devengando más el interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
VII Deber de informar sobre el régimen de contención de ingresos en las ofertas de arrendamiento de vivienda en áreas con un mercado de vivienda tensa
En los anuncios de alquiler de viviendas, se debe informar de la aplicación del valor correspondiente del tipo de referencia para los precios de alquiler de viviendas y, en su caso, el importe de la renta del último arrendamiento.
VIII Régimen sancionador
La Ley prevé medidas de control y un régimen sancionador para quienes la infrinjan. Así se clasifican las infracciones en graves y leves:
1/ Infracciones graves:
- a) Incumplir las normas esenciales de este régimen relativas a la determinación de rentas.
- b) Establecer la parte arrendadora una renta que supere el importe máximo que corresponda en aplicación del régimen de contención de rentas, si la renta fija supera el veinte (20) por ciento del Índice.
- c) Ocultar al arrendatario que la vivienda está sujeta al régimen de contención de ingresos o a la información relativa a la tasa de referencia de los precios de alquiler.
Estas infracciones serán sancionadas con multas de 9.000€ a 90.000 €.
2/ Infracciones leves:
- a) Si en las ofertas de anuncios de alquiler no se informe de los índices y de la renta del contrato anterior.
- b) Acordar una renta que supere los índices por debajo del 20%
- c) No adjunte el documento que informe sobre los índices.
Estas infracciones serán sancionadas con multas de 3.000€ a 9.000€
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