La zona centro de Barcelona considerada líder indiscutible en el mercado de contratación de oficinas de compra y alquiler, ha perdido el cetro de zona prime que ostentó durante décadas. Ahora debe competir con otras dos áreas situadas en la periferia de Barcelona: el 22@ y la Plaza Europa. Una tendencia que se inició hace unos años debido a la escasez de producto y los elevados precios en el centro de Barcelona y que, según todos los indicadores, lleva camino de consolidarse definitivamente.
El éxodo hacia áreas periféricas iniciado en los primeros años de la crisis por empresas que tradicionalmente habían apostado por estar presentes en el centro de Barcelona y la Avenida Diagonal dio indicios suficientes al sector inmobiliario sobre hacia donde iba a evolucionar el mercado de oficinas en la ciudad condal. Mayor disponibilidad, precios más baratos, edificios más modernos, inteligentes y sostenibles, espacios amplios y diáfanos, buenas conexiones en transporte público y, en el caso del 22@, la cercanía al mar, han sido las principales razones esgrimidas por la mayoría de empresas que han optado por trasladarse a áreas periféricas situadas en los dos extremos de Barcelona.
Al norte, en el distrito de Sant Martí, la zona conocida como 22@ en el Poblenou se ha consolidado como un polo tecnológico y digital capaz de atraer tanto a start-ups como a grandes multinacionales de la talla de Alstom, Bull, Microsoft, SAP, Cisco, Hewlett-Packard, Telefónica, Indra, e-Bay, Amazón o Schibsted, propietaria de Infojobs, Vibbo, Fotocasa o Habitaclia . Pero estas firmas vinculadas a las tecnologías de la información y de la comunicación (TIC), no representan más del 30% del total de empresas que operan desde esta zona. Compañías farmacéuticas, químicas y energéticas, medios de comunicación, productoras o estudios de diseño y arquitectura también han optado por instalarse en el 22@. De hecho, ya son casi 9.000 las empresas que se han trasladado a Poblenou, de las cuales cerca del 45% son de nueva creación, y emplean a unos 93.000 trabajadores.
La Torre Glories, simbolo del potencial y atractivo del 22@ en el mercado de oficinas.
Ahora, la puja para que la Torre Glories -conocida como Torre Agbar hasta su adquisición por parte de Merlin Properties- acoja la Agencia Europea del Medicamento (AEM) una vez ésta abandone Londres a causa del Brexit, ha puesto de relieve el enorme atractivo del 22@. Este edificio proyectado por el arquitecto francés Jean Nouvel es todo un icono arquitectónico que además reúne las características de espacio, representatividad y servicios imprescindibles para competir en clave de superioridad con cualquier otra ciudad europea que opte a convertirse en nueva sede de la AEM. Con cerca de 145 metros de altura, es el tercer edificio más alto de la ciudad. Cuenta con 33.000 m2, suficientes para acoger a los cerca de 1.000 trabajadores de la Agencia, auditorio, parking y una red de transporte excelente. Una buena muestra de las prestaciones que ofrecen los nuevos proyectos de oficinas llevados a cabo desde el año 2000 en este distrito.
Y como era de esperar, la consolidación del 22@ ha llevado parejo el encarecimiento progresivo de los precios de compra y alquiler de oficinas en el distrito. Actualmente, el alquiler medio en edificios de obra nueva se sitúa entorno a los 17€ o 18€/m², mientras que para los inmuebles industriales reformados oscila entre los 8€ y los 9€/m². Por tanto, el precio de alquiler de oficinas en el 22@ se empieza a acercar a los 20€/m2 que se demandan en el centro de Barcelona. En cuanto a los precios de compra en el distrito tecnológico, éstos van de los 3.500€/m² de media en edificios de nueva construcción a los 1.800€ para naves y fábricas reformadas. Muy lejos todavía de los 6.000€ a 9.000€/m2 que se están pagando actualmente en vías como Diagonal o Passeig de Gràcia.
Además del atractivo de la zona como eje económico, la baja tasa de disponibilidad de oficinas de obra nueva ha contribuido a empujar los precios al alza. La puesta en marcha de proyectos de construcción de nuevos edificios de oficinas en la zona de Poblenou estabilizará los precios temporalmente aunque según cálculos del propio sector, resultarán insuficientes para satisfacer toda la demanda, ya que, buena parte de ellos ya están comprometidos y no llegarán a salir al mercado.
Plaza Europa, industria y gran consumo a tocar del aeropuerto.
Al otro extremo de la ciudad, justo en la frontera entre Barcelona y l’Hospitalet de Llobregat se erige una segunda zona de negocios que ha ido ganado peso en los últimos años con la llegada también de grandes empresas vinculadas mayoritariamente al sector industrial, la construcción e infraestructuras y el gran consumo. Entre los inquilinos que ocupan las diversas torres de nueva construcción que coronan la plaza Europa se encuentra el fabricante de automóviles Nissan, la firma japonesa especializada en óptica e imagen Olympus, el grupo de perfumería Puig o Agroalimen propietaria de las marcas Gallina Blanca, Affinity Petcare entre otras, las farmacéuticas Pfizer y CH Werfen o las constructoras Acciona o Copisa.
No es casual que este tipo de empresas hayan optado por mudarse a la Plaza Europa. En primer lugar porque cuenta con modernos edificios de oficinas, más eficientes y espaciosas que les permiten unificar equipos y unidades de negocio hasta el momento diseminadas por diferentes sedes. En segundo lugar, su emplazamiento a la salida de Barcelona con excelentes conexiones hacia el puerto y, sobre todo al aeropuerto de Barcelona y la estación del AVE, resultan claves para corporaciones con un marcado carácter internacional. Y por último, el precio de alquiler de espacios en este eje económico puede llegar a ser un 20% inferior al que se paga en áreas similares como el 22@, lo cual constituye también un buen incentivo. Actualmente, el precio medio de alquiler en esta zona es de 14€/m2, mientras que el de compra se sitúa en torno a los 3.400€/m2
Muestra del empuje que está experimentando la Plaza Europa como área de negocios es el proyecto de construcción de una torre de oficinas anunciado recientemente por parte de la promotora inmobiliaria Colonial y la sociedad Inmo, brazo inmobiliario de la familia Puig. El edificio de 21 plantas dispondrá de 14.000 m2 supondrá una inversión de 32M de Euros.
En definitiva, tanto las nuevas torres de oficinas y hoteles que se alzan junto a la Fira 2 en Plaza Europa como los modernos edificios que pueblan el 22@ han modificado algo más que el skyline del sur y norte de Barcelona. Sin duda, han contribuído de forma conjunta a desplazar al centro de la ciudad como eje económico principal y a modernizar y ampliar la oferta de oficinas disponibles en la capital catalana.
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