Oficinas – Madrid se rinde al coworking
El segmento de oficinas cerrará de nuevo este 2018 con datos positivos. Tanto la contratación de espacios como la inversión en este tipo de activos son dos de los indicadores que demuestran la fortaleza de este segmento de mercado pese a no alcanzar cifras récord de años anteriores.
Estabilidad y desarrollo de nuevos activos
La estabilidad en los precios está marcando el mercado de alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona a lo largo de este año y se prevé que continúe esta misma dinámica. El optimismo moderado que está registrando este segmento se está traduciendo en la puesta en marcha de nuevas promociones de edificios de oficinas en zonas de nueva centralidad -Julián Camarillo o Campo de las Naciones en Madrid o el 22@ y Distrito Fira en Barcelona- y de rehabilitaciones importantes en la capital como la del edificio Sollibé, en la que Merlin ha previsto una inversión de 30 millones de euros o Castellana 83, que tendrá un coste de 25 millones de euros.
En total, el sector ha calculado que tanto en Madrid como en Barcelona, los proyectos de nueva construcción que se entreguen en los dos próximos años sumarán unos 300.000 m² a la oferta actual en cada ciudad. La salida gradual al mercado de nuevos activos compensará el ligero descenso de las tasas de disponibilidad que registran actualmente ambas ciudades y que se sitúan en torno al 10% y el 7% respectivamente.
Promociones como el complejo Luxa -dos edificios que suman 17.000 m²-; Tánger 66 con 8.000 m² o el Parc Glòries, con una superficie de 24.000 m², todos en el 22@ contribuirán a paliar la escasez de oficinas de calidad en la ciudad condal, aunque buena parte ya han sido prealquiladas por grandes empresas como Amazon, WeWork o Schibsted. En Madrid, la mayor parte de nuevos proyectos se concentran en la zona norte. Torre Chamartín con una superficie de 17.733 m²; Vía de los Poblados 1 con 33.000 m², Avda. de Bruselas 38 con 14.500 m² o Príncipe de Vergara, 112 con 11.400 m² son sólo algunos de los inmuebles que saldrán al mercado en los próximos meses. Ya a medio plazo, está previsto que se de luz verde al macro proyecto de Madrid Nuevo Norte que contempla la construcción de tres rascacielos de oficinas.
Las zonas de nueva centralidad van a más
Ante la escasez crónica de producto en la zona centro adecuado a las nuevas tendencias en el entorno de trabajo -espacios amplios y diáfanos, más eficientes y sostenibles a nivel energético- se continúan desarrollando y consolidando los ejes de nueva centralidad en ambas ciudades animadas por el buen ritmo de contrataciones. En los primeros 6 meses del año en Madrid se han contratado unos 270.000m2 de oficina y en Barcelona cerca de los 200.000 m². Estas cifras representan un increment
o respecto al 2017, ya que a lo largo de todo el año la superficie contratada en Madrid rondó los 550.000 m² y los 330.000 m² en Barcelona.
Entre las operaciones más sonadas en lo que va de año, está la que cerraron Competence Call Center, la compañía en la que ha confiado Facebook para combatir el aluvión de noticias fake, y Merlin Properties. La empresa austriaca, ocupará diez plantas de la icónica Torre Glòries de Barcelona y tendrá como vecinos a Oracle o la tecnológica Dynatrace. En Madrid, la consultora tecnológica Everis y la aseguradora AXA sellaron el pasado mes de mayo la mayor operación de alquiler de oficinas en Madrid con la contratación de 37.800 m² en el edificio Novus ubicado al norte de la capital, cerca de Barajas. Además Everis protagonizaba a principios de años otra operación de alquiler importante al contratar 5.000 metros cuadrados de oficinas en Paseo de la Castellana 77.
Mientras que en Barcelona las empresas más dinámicas en la contratación de oficinas pertenecen al sector de las TIC, en Madrid el principal sector contratante es el de servicios profesionales. El efecto coworking también ha contribuido a dinamizar el mercado de alquiler de oficinas con firmas internacionales como WeWork o Spaces y compañías nacionales como Attico o Utopicus pujando por consolidar su presencia en las dos principales ciudades españolas.
Este dinamismo se tradu
ce en alzas moderadas en las rentas. En Madrid, la renta media se sitúa entre los 17€/m² y los 19€/m² . En el Paseo de la Castellana considerado el eje de negocios más prime del centro de la capital y donde apenas hay oficinas vacías, la tasa de disponibilidad es del 3,5% por lo que las rentas medias rondan los 33€/m² y pueden llegar hasta los 40€/m² por oficinas exclusivas situadas en edificios muy representativos.
En Barcelona, no existe una diferencia tan acusada en los precios de alquiler de oficinas en función de la zona donde se encuentra el inmueble. En Passeig de Gràcia y Diagonal, las dos vías de negocio prime por excelencia, las rentas se sitúan de media entre los 22€/m² y los 24€/m², mientras que en el el resto de calles del centro rondan los 18€/m². Por su parte, el precio de alquiler por m² en edificios ubicados en zonas de nueva centralidad como el 22@ es de entorno a los 20€/m² de media, aunque fácilmente puede alcanzar los 24€/m² si se trata de nuevas promociones que incorporan lo último en tecnología, sostenibilidad y diseño de espacios.
Por tanto, se mantiene una estabilidad en las rentas prime tanto en Madrid como en Barcelona, donde en 2017 ya registraron incrementos de cerca del 10% y el 8% respectivamente.
La inversión, en standby a la espera de nuevos activos.
Por lo que respecta a la inversión en el primer semestre de 2017, el segmento de oficinas acumula operaciones por valor de unos 600 millones de euros, concentradas principalmente en Madrid. Esta cifra representa casi la mitad de la inversión alcanzada durante el mismo periodo el pasado año. En términos generales, el año pasado se registraron operaciones de inversión en oficinas por valor de unos 2.130 millones de euros. En 2016 el volumen global de inversión en oficinas fue de cerca de 3.000 millones de euros -sin tener en cuenta la operación Merlín-Metrovacesa-, cerca de un 10% menos que en 2015 cuando se registró una cifra récord.
Se espera que antes de que acabe el año, se produzcan nuevas operaciones de inversión, dado que parte de las promociones y rehabilitaciones de edificios de oficinas que están ya en marcha, se acabarán y saldrán al mercado. Se prevé que las rentabilidades, se mantengan estables y rocen el 3,7% en Madrid y el 4% en Barcelona.
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