El incremento continuado en el precio de la vivienda, la falta de industrialización del sector y un urbanismo ineficiente se señalan como los tres grandes retos a los que deben dar respuesta conjuntamente el sector privado, las administraciones públicas y entidades sociales.
El último certamen del Barcelona Meeting Point (BMP) celebrado la semana pasada en la capital catalana cubrió los diferentes segmentos del mercado inmobiliario. Pero se podría decir que la problemática que envuelve la vivienda asequible -o la falta de ella- fue un año más el tema estrella. En efecto, la feria ha servido como foro de debate acerca de los retos a los que debe hacer frente la promoción residencial y la manera de superar el bajo ritmo de producción de vivienda nueva.
Durante las conferencias y debates que tuvieron lugar en el marco del BMP Congress, los expertos pusieron de relieve los tres grandes retos en los que se debe centrar el segmento residencial: mejora de la gestión del suelo, creación de un marco jurídico y fiscal estable y estimulante para la iniciativa privada y, por último, la necesidad de innovar e industrializar los procesos de construcción.
La gestión del suelo, cuestionada.
Por lo que se refiere al primer punto, la disponibilidad de suelo finalista, tanto fondos como promotores coincidieron en que existe una escasez evidente de esta materia prima en las grandes ciudades como Barcelona y Madrid. En este sentido, durante los debates que tuvieron lugar durante el BMP, se apuntó a la ineficacia de las administraciones públicas, básicamente los ayuntamientos, para desarrollar suelo finalista destinado a la promoción de vivienda. En nombre de la Generalitat, Albert Cívit, director del Incasol, recogió el testigo y se mostró favorable a que los ayuntamientos saquen suelo al mercado, pero con matices. Según su criterio, las entidades locales también deben regular para la que los promotores trabajen segmentos con menor rentabilidad y no sólo pongan en marcha las promociones más rentables.
De hecho, los expertos abogan desde hace tiempo por hacer una gestión metropolitana del suelo y por la creación de un consorcio público-privado de la vivienda, pero con unas condiciones más favorables para la iniciativa privada. Cabe recordar que el concurso para incorporar un socio privado al operador de vivienda metropolitano quedó desierto después que Cevasa, la única empresa que se mostró interesada en participar presentara una oferta con condiciones que no fue admitida por la administración.
Este planteamiento metropolitano de las nuevas políticas de vivienda y desarrollo urbanístico se percibe dentro del sector como un instrumento básico para incrementar la oferta de vivienda y alinearla con la demanda, evitando así subidas de precio especulativas. Además, expertos del sector como el profesor de economía de la UB, Gonzalo Bernardos, se refirieron al hecho de que los promotores se hayan centrado más en la vivienda de alto standing bien situada y se hayan olvidado de las clases medias y trabajadoras, que también quieren comprar. “Para dar respuesta a esta demanda hay que desarrollar vivienda en solares periféricos, no tan bien ubicados en las grandes ciudades” señalo durante uno de los coloquios.
La seguridad jurídica y los incentivos fiscales, caballos de batalla del sector
Junto a la gestión del suelo, otra de las grandes preocupaciones del sector es el marco normativo y fiscal que, según se apuntó desde el sector privado, crean inseguridad jurídica y no incentivan la inversión. La medida introducida por el Ayuntamiento de Barcelona que obliga a los promotores a destinar el 30% del proyecto de obra nueva o reformas de más de 600m2 a vivienda social fue de nuevo duramente criticado. Antonio Gil, abogado y socio del bufete Cuatrecasas fue explicito al reclamar una fiscalidad que incentive la promoción y abarate la vivienda. Entre otras medidas, propuso la aplicación de un IVA superreducido, principalmente para la vivienda social, o la posibilidad de reinvertir en residencial las plusvalías que generen otros activos inmobiliarios para tributar al 3% en lugar del 25%. En cuanto al concepto de vivienda asequible, constató la necesidad de acotarlo y regularlo para dar mayor seguridad jurídica a todas las partes. En líneas generales se considera vivienda asequible la que no supera los 300.000 euros y tiene entre 60 y 80m2.
Otro de los puntos que se repitió con frecuencia durante el BMP Congress fue la demanda de que se agilicen los trámites administrativos y la concesión de licencias que actualmente tardan unos 12 meses en llegar. La simplificación de estos procesos -algunas voces reclaman que lo regule por ley el Parlament de Catalunya para que sea de obligado cumplimiento en todo el territorio- permitiría activar más proyectos de construcción y evitar la especulación que muchas veces se acaba produciendo entre la compra del suelo y el inicio de las obras.
Construir, cada vez más caro
Por otra parte, representantes de empresas constructoras también constataron la imposibilidad de abaratar costes debido a las calidades exigidas y a la falta de industrialización del sector. La implantación del código técnico y la próxima normativa europea de sostenibilidad establecen unos requerimientos muy estrictos en materia de calidades y espacios. Además, los estrechos márgenes con los que trabajan las empresas constructoras se apuntaron como el principal escollo a la inversión en investigación para la mejora procesos. Las fluctuaciones del mercado tampoco posibilitan que se pueda planificar a largo plazo y aplicar economías de escala. A esto se suma las dificultades que encuentra el sector de la construcción para encontrar operarios, industriales y técnicos cualificados ya que la crisis se llevó por delante a muchos de ellos.
La limitación de rentas también salió a colación. En este sentido, Civit se mostró favorable al control de precios abusivos, pero también a la introducción de otros mecanismos compensatorios en forma de beneficios fiscales o el ajuste de los módulos establecidos para la vivienda protegida de alquiler.
Nuevas tendencias en residencial
Precisamente, el buil to rent -construir viviendas para sacarlas al mercado en régimen de alquiler en lugar de venta- se destacó como una de las tendencias de mercado que empieza a tomar cuerpo dentro del sector ante la falta de oferta actual.
También se analizó el impacto de nuevas formas de vida en el ámbito residencial. El co-living se percibe desde el sector como un segmento de mercado atractivo que además puede ayudar a paliar la falta de oferta de vivienda de alquiler en ciertos barrios como el 22@. En otros países como EEUU y Reino Unido ya funcionan estos edificios con habitaciones individuales o dobles, en la que los residentes comparten espacios, servicios y actividades de ocio. A la flexibilidad y comodidad de poder alquilar una habitación por meses y contar de entrada con todos los servicios, se suman las posibilidades de socialización que este modelo ofrece a profesionales de entre 25 y 50 años.
El BMP también abordo otras cuestiones como el futuro del retail -cada vez más centrado en mejorar la experiencia del cliente en tienda- o el avance de las proptech y su impacto en el sector inmobiliario.
