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En menos de dos décadas, Internet ha transformado nuestra manera de vivir, relacionarnos, aprender, consumir, viajar y, por supuesto, de trabajar. Las jerarquías se han ido difuminando, las barreras físicas y las distancias han prácticamente desaparecido y la innovación y el intercambio de conocimiento se han convertido en prioritarias para cualquier empresa. Soplan tiempos de cambio en la organización del trabajo a nivel global y el espacio físico donde las empresas desarrollan su actividad no queda al margen.
Con la incorporación de las nuevas tecnologías y la implantación de dinámicas de trabajo más colaborativas y transversales, la mayoría de empresas requieren espacios amplios y diáfanos que faciliten el intercambio entre empleados o coworkers.
Un mercado de oficinas en crecimiento
Las prioridades han cambiado y el parque de oficinas trata de adaptarse a estas nuevas necesidades, impulsando las zonas periféricas en el proceso. La explicación es sencilla: la oferta de oficinas en las zonas centro de Madrid y Barcelona es escasa y pocos espacios ofrecen esta característica de open space. Por lo general, resulta difícil encontrar superficies superiores a los 500m2. Este déficit de espacios amplios y diáfanos en zonas prime ha provocado que muchas empresas apuesten claramente por instalar sus oficinas en zonas periféricas, donde en la última década se han llevado a cabo proyectos adaptados a esta nueva concepción del lugar de trabajo. El distrito 22@, Plaza Europa o la Zona Franca son los polos periféricos que se están consolidando en el mercado de oficinas de Barcelona. Mientras que en el mercado de oficinas de Madrid, las zonas de Rivas Vaciamadrid, Julián Camarillo o Alcobendas son las áreas más demandas de estas características.
Nuevos proyectos Open Space
Por su parte, el buen ritmo de contratación iniciado ya en el 2015 anima a los propietarios e inversores a plantearse la posibilidad de iniciar a medio plazo nuevos proyectos de oficinas en zonas periféricas o a reformar inmuebles ya existentes en zonas céntricas -Castellana 81 y 77 o Prado Park en Madrid- para adaptarlos a las nuevas dinámicas de trabajo y exigir así rentas más elevadas. Las cifras hablan por si mismas: las tasas de desocupación han bajado paulatinamente hasta el 11% en Madrid y Barcelona. Este porcentaje todavía disminuye más en zonas prime donde esta tasa se sitúa en el 8 y el 4% respectivamente.
La sólida demanda en el mercado de alquiler de oficinas, la escasez de inmuebles en zona prime y el buen ritmo de absorción de espacios amplios y modernos ubicados en zonas periféricas está trayendo consigo un aumento paulatino de las rentas, que en Madrid pueden llegar a alcanzar los 30€/m² y los 20€/m² en Barcelona. Respecto al retorno, las zonas prime de Barcelona ofrecen una rentabilidad cercana al 4,5%, mientras que en Madrid se sitúa en torno al 3,5%. Por ahora, habrá que esperar para comprobar si estas cifras se traducen en nuevos proyectos adaptados a la revolución del open space.
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