Las SOCIMIS han vivido un periodo dorado gracias a las plusvalías latentes generadas por sus activos y la evolución positiva de las rentabilidades. Hoy encaran un cambio de ciclo auspiciado por la crisis de la deuda y la previsible subida de los tipos de interés. La clave para mantener rentabilidades en este próximo periodo será el desarrollo de nuevas promociones que generen mayor valor añadido.
Origen y evolución
La figura de la Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) casi tal y como la conocemos se fraguó en 2012 tras la reforma de la ley 11/2009. Los cambios introducidos entonces perseguían, por un lado, favorecer la recuperación del sector con una serie de incentivos fiscales -están exentas del Impuesto de Sociedades- y, por otro, reorganizarlo y profesionalizar la gestión de sus activos.
Tras la reforma legislativa, se convertían en el equivalente español a los Real Estate Investment Trust (REIT) que empezaron a funcionar en los años 60 en EEUU y que posteriormente llegaron a Europa como vehículo para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades cotizadas en bolsa.
Actualmente, un total de 54 SOCIMIS operan en España. Las dos más grandes, Merlin Properties y Colonial, con una capitalización de cerca de 5.200 y 3.000 millones de euros respectivamente, forman parte del IBEX 35. Hispania, Axiare y Lar cotizan también en el Mercado de Valores Continuo y el resto lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
“Tras cinco años en funcionamiento, el sector ha ganado en transparencia porque ahora se somete al escrutinio de los reguladores y el mercado. También ha habido un proceso de profesionalización, muy necesario para asegurar que las cosas se hacen bien. Todo ello ha contribuido a generar confianza” señala Oscar Recoder, consultor del departamento de Inversiones de Busquets Gálvez. “Por otra parte, las ventajas fiscales contempladas en la reforma de 2012 han dado un impulso al sector y la nueva regulación ha abierto la puerta a que las sociedades inmobiliarias puedan acceder a los mercados de capitales para financiarse, además de la banca. Por tanto, el balance es positivo”.
Consolidación y cambio de ciclo
Si durante los últimos años el inmobiliario ha sido un valor refugio debido a los bajos tipos de interés, la volatilidad de la bolsa y la gran liquidez de los mercados, ahora se percibe un cambio de tendencia marcado por las posibles variaciones que se acaben produciendo en el contexto económico.
Por el momento, el Banco Central Europeo ya ha anunciado que reducirá su programa de estímulos monetarios y desincentivará la compra de deuda, al tiempo que los tipos de interés podrían subir progresivamente a partir del próximo año. “Todo apunta a que las condiciones macroeconómicas variarán. Esto provocará que caigan las rentabilidades y que las yields sigan una tendencia alcista. Ello repercutirá en el valor de las acciones de las SOCIMIs” explica Recoder.
Ante este cambio de ciclo, las SOCIMIs empiezan a tomar posiciones. “Se han empezado a producir varios movimientos de venta de algunos de estos vehículo de inversión, que prefieren recoger las plusvalías generadas durante este periodo y abandonar el mercado o asegurar la rotación de sus activos. Vamos a ver más operaciones corporativas similares a las protagonizadas por Merlín o Colonial. La tendencia será que haya una mayor concentración en el mercado de manera que habrá menos SOCIMIs pero de mayor tamaño. La dimensión será importante porque les permitirá acceder a mercados más líquidos y pasar de cotizar en el MAB a hacerlo en el Mercado Continuo” señala el especialista en inversiones inmobiliarias.
Nuevo horizonte a partir del 2019
Ante este cambio de escenario, la estrategia que recomienda el consultor es clara: llevar a cabo grandes proyectos de transformación que aseguren rentabilidades de entre el 7,5% y el 8% a corto y medio plazo.
Añade que, aunque en el futuro estas inversiones se verán afectadas por las nuevas variables macroeconómicas y la volatilidad de los mercados, “los objetivos de yield expuestos garantizan una buena preservación del valor de estas inversiones a medio plazo”. “Es un buen momento para concentrarse en la compra de suelo urbano finalista y desarrollar proyectos. La clave está en comprar a buen precio y aprovechar las oportunidades que hay ahora mismo en el mercado” indica Recoder.
Para ello, las adquisiciones y fusiones que se vayan produciendo en el panorama de SOCIMIs español deberán garantizar que las sociedades resultantes tienen suficiente músculo financiero para desarrollar proyectos inmobiliarios ambiciosos.
De todas formas, Recoder puntualiza que, aunque determinadas inversiones realizadas en las condiciones actuales pueden conllevar un riesgo de pérdidas a futuro, desde un punto de vista patrimonialista, la compra de activos en rentabilidad en ciudades como Barcelona y Madrid por parte de SOCIMIs familiares van a seguir siendo una buena opción. “Las inversiones en Barcelona y Madrid se plantean a medio y largo plazo. Son ciudades con un nivel de precios bajo en comparación con otras ciudades europeas, que a lo largo del tiempo van a continuar generando plusvalías. De todas maneras, si consigues desarrollar proyectos en los que haya transformación con un claro valor añadido y yields como las expuestas, aún mejor” concluye.
