Inversión Inmobiliaria: «La demanda de activos claramente supera la oferta»

«Nuestra previsión es que se mantenga la tendencia alcista de precios durante al menos los próximos 2 años»

 

Entrevista a Mónica Mir – Directora Inversión en Busquets Gálvez

– Como especialista en inversión inmobiliaria, ¿cómo valora el momento actual por el que atraviesa este segmento de mercado?

Nos encontramos en un momento en que la demanda es claramente superior a la oferta. Tras superar un periodo de corrección y ajustes, el sector inmobiliario ha entrado en una fase expansiva. La demanda de activos, principalmente, en Barcelona y Madrid se muestra muy fuerte. También observamos que el perfil del inversor ha cambiado.

– ¿En qué sentido?

Algunos de los inversores que se mostraron más activos durante la crisis, como hoteleros o inversores más oportunistas o arriesgados, ahora no encuentran productos que les encajen. Las condiciones del mercado han cambiado. En algunos casos debido a que existe una legislación más restrictiva, como la moratoria de hoteles y apartamentos turísticos en Barcelona, pero también porque algunos inmuebles han subido un 60% o 70% desde el momento más bajo de la crisis. Este tipo de inversor ha salido del mercado local. En su lugar han entrado con fuerza sociedades de inversión como las Socimis y promotores inmobiliarios que, ante un ciclo alcista en los precios de venta de viviendas, están promoviendo la rehabilitación de edificios en las zonas más cotizadas. Ante la falta de edificios en los que llevar a cabo una rehabilitación integral en Barcelona y Madrid, observamos también un interés creciente en la compra de solares ubicados en zonas más periféricas de la ciudad.

 

“El perfil del inversor ha cambiado. Las Socimis están siendo ahora el motor de las inversiones inmobiliarias.”

 

– ¿Y cuál está siendo el papel de las Socimis?

Muy activo, podríamos decir que están siendo el motor de las inversiones inmobiliarias en Barcelona y Madrid. En el segmento residencial, que es en el que hemos estado más centrados durante los últimos años, se están mostrando muy activas adquiriendo edificios bien ubicados para rehabilitar. También están llevando a cabo grandes operaciones de compra de edificios de oficinas y hoteles. La mayoría de Socimis están creadas como vehículos de inversión temporal, con el objetivo de rotar sus activos a partir del periodo mínimo de permanencia obligatoria para beneficiarse de las ventajas fiscales, fijado en 3 años. Por ello es de esperar que durante el próximo año, aumente el número de inmuebles en venta procedentes de Socimis que quieran empezar a consolidar plusvalías.

 – ¿Y en los segmentos de locales comerciales y oficinas?

Los locales comerciales arrendados ubicados en zonas prime continúan siendo los activos más demandados, especialmente entre los inversores patrimonialistas, ya que son activos bastante seguros y que requieren poca gestión. Como en el resto de segmentos inmobiliarios, las rentabilidades de los locales siguen ajustándose. En cuanto al segmento de oficinas, que ha sido uno de los más castigados durante la crisis y tras un largo parón en la actividad de compraventa y alquiler de las mismas, el mercado se ha activado y las Socimis e inversores institucionales miran cada vez con más interés hacia dicho segmento.

 “Las Socimis e inversores institucionales miran cada vez con más interés hacia el segmento de oficinas, uno de los más castigados durante la crisis.”

 

 

– ¿A qué atribuye este interés por invertir en oficinas?

Básicamente a la constatación de que el mercado de oficinas está en fase de recuperación, después de haber tocado fondo en los años de recesión. La demanda de oficinas ha aumentado por la necesidad de algunas empresas de ampliar espacio y por el creciente número de empresas de nueva creación. En el centro de Barcelona y Madrid, muchas oficinas se han transformado en vivienda, hoteles o apartamentos turísticos durante la crisis y hoy el stock de oficinas se ha reducido con tasas de desocupación por ejemplo en el centro de Barcelona por debajo del 5%. Nada que ver con la imagen de un Paseo de Gracia lleno de carteles de oficinas disponibles que se podía ver durante los años de crisis. El creciente interés de determinadas empresas por estar en la zona centro y la demanda de edificios de oficinas representativos son una ya una realidad. Consideramos que este segmento tiene recorrido tanto por la reactivación económica, como por la transformación que está viviendo el mercado laboral y que ya es muy visible en las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, por el atractivo que tiene esta ciudad para los extranjeros.

– ¿A qué se refiere?

A la oportunidad que han creado las nuevas tecnologías de trabajar desde cualquier lugar del mundo. Ya no es imprescindible residir en la ciudad o el país donde desarrollas tu actividad profesional. Para este tipo de profesional, Barcelona o Madrid, resultan dos opciones muy atractivas para vivir y trabajar. La próxima apertura de un centro de coworking de 7.000m2 del gigante estadounidense WeWork en el 22@, viene a confirmar esta tendencia. Además, el 22@ se ha convertido en un epicentro muy importante de innovación y tecnología en el sur de Europa como demuestran la llegada de gigantes como Amazon o Schibsted o la instalación del hub tecnológico de Palau de Mar. La demanda de edificios de oficinas en el 22@ por parte de grandes empresas nacionales y multinacionales es cada vez mayor. Buscan espacios de calidad y bien comunicados.

– ¿En qué medida esta tendencia impacta sobre el mercado de residencial?

Se instalan más profesionales con salarios medios y altos que necesitan una vivienda. Este tipo de trabajador demanda principalmente vivienda de alquiler. Por ello, existe una buena oportunidad de inversión en los próximos años centrada en la compra de edificios para devolver al mercado en régimen de alquiler una vez rehabilitados con estándares de buena calidad.

 

“Existe una buena oportunidad de inversión en los próximos años centrada en la compra de edificios para devolver al mercado en régimen de alquiler una vez rehabilitados con estándares de buena calidad.”

 

– ¿Y con qué rentabilidades se trabaja?

Si nos referimos al segmento de residencial, la rentabilidad media exigida a una inversión es de entre el 3,5% y el 4% neta anual, más las expectativas de revalorización del inmueble, que son distintas para cada tipo de inversor.

– Sobre el comportamiento de los precios en el segmento residencial, ¿estamos a niveles precrisis?

Todavía no. Ni en compra ni en alquiler. Pero es cierto que ha habido un incremento de precios considerable en el primer semestre de este año, especialmente en el alquiler. Nuestra previsión es que se mantenga esta tendencia alcista de precios durante al menos los próximos 2 ó 3 años.

– ¿Estamos ante una nueva burbuja?

De momento no. La situación es bastante distinta. En primer lugar porque, aunque la demanda de inmuebles en Barcelona y Madrid es significativamente superior a la oferta y el stock de viviendas reducido, se están empezando promociones con lentitud, ya que los promotores se aseguran de que van a tener demanda antes de aventurarse a construir un nuevo proyecto, especialmente fuera de las principales ciudades. No se ven esas grandes promociones sin sentido o a precios desorbitados del 2006-2007. Los precios de venta o alquiler de viviendas están subiendo por la falta de oferta, ya que durante los últimos años se han comenzado muy pocas promociones, pero esta subida se suavizará, en cuanto aparezcan nuevas promociones a la venta o alquiler. Otra diferencia importante con la última burbuja inmobiliaria, es el nivel de apalancamiento bancario. En la actualidad las operaciones de promoción de viviendas se realizan con un mayor porcentaje de recursos propios y mucha menos financiación bancaria de la que vino siendo habitual en los años anteriores a la crisis.

 

“A diferencia de lo que ocurría en los años previos a la última crisis, actualmente las operaciones de promoción de viviendas se realizan con un mayor porcentaje de recursos propios y mucha menos financiación bancaria.”

 

– La situación política que se vive en Catalunya ¿asusta a los inversores?

Hasta este mes de septiembre no hemos notado que la demanda se contraiga. Todo lo contrario. Pero sí que durante estas últimas semanas algunos inversores muy puntuales están a la expectativa y pueden retrasar unas semanas sus decisiones de inversión. Pero en general, prevemos que los inversores continuaran apostando fuerte tanto por Barcelona como por Madrid. Sí que es cierto, que ante la escasez de oferta de grandes proyectos inmobiliarios en venta en Barcelona, algunos promotores están invirtiendo en Madrid, donde es más fácil encontrar promociones de mayor envergadura.