En el marco de la 22 edición del Barcelona Meeting Point se han celebrado diversos simposios sobre tendencias en el mercado inmobiliario residencial moderados por el profesor de Dirección Financiera de IESE, José Luis Suárez y en el que han participado representantes de fondos de inversión, promotoras y portales inmobiliarios. Sus conclusiones son claras: el mercado inmobiliario en España crece a dos velocidades; el segmento de alquiler va a continuar creciendo en los próximos años, con los consiguientes retos que ya plantea al sector y, finalmente, la innovación tecnológica será clave para construir o reformar vivienda de forma más eficiente y, por tanto, a precios más asequibles.
El dinamismo del mercado de alquiler de vivienda es un hecho indiscutible. Pero, lo que define el momento actual, son las tensiones generadas por las acusadas subidas de precio propiciadas por una demanda fuerte y una oferta escasa. La directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, ofreció datos. Sin ir más lejos durante el pasado año, el portal registró una subida del 9% sobre el precio medio de alquiler en España. Este año, en ciudades como Madrid y Barcelona, sigue la tendencia al alza pero a un ritmo más moderado, principalmente en el caso de Barcelona donde la subida de momento es del 5%, mientras que en Madrid ya alcanza el 10%. De todas maneras, los expertos destacaron que el desarrollo del mercado se está produciendo a dos velocidades: el comportamiento de los precios en 7 CCAA sigue una tendencia al alza, mientras que en otras 10 CCAA donde la oferta continua superando la demanda, la tendencia es a la baja. Según explicó Toribio, en ciudades como Barcelona o Madrid, la subida afecta principalmente a los jóvenes de entre 18 y 24 años que quedan expulsados, ya no únicamente del mercado de compra de vivienda, si no también del de alquiler.
En este sentido, para Juan Carlos Álvarez, director general de negocio inmobiliario de Servihabitat, el mercado de alquiler va al alza, dado que se está produciendo un cambio estructural en el mercado. “Actualmente el 23% de la población vive de alquiler, cuando tradicionalmente este porcentaje no alcanzaba el 10%” señaló durante su intervención. Por tanto, la tendencia es que las generaciones más jóvenes vayan abandonado la cultura de compra por diversas razones. Por una parte, debido al elevado precio de la vivienda, pero también por la transición hacia una mentalidad más de uso y disfrute que de tenencia. La flexibilidad que ofrece el alquiler encaja mejor con las perspectivas de movilidad laboral de los jóvenes hoy en día. A pesar de los cambios culturales, la preferencia por la compra se mantiene fuerte. Según una encuesta elaborada por el portal Fotocasa entre jóvenes de entre 25 y 35 años, un 60% considera que compensa más pagar una hipoteca que alquilar. pero posponen esa decisión por las dificultades de acceso al mercado de compra. A pesar de ello, la misma encuesta concluye que los jóvenes de hoy tienen una visión más positiva del alquiler que otros sectores de población.
«Los jóvenes de hoy tienen una visión más positiva del alquiler que otros sectores de población, según un estudio de Fotocasa»
Para aumentar la oferta y corregir desequilibrios, los expertos apostaron por dar un papel más relevante al sector privado. “Hasta ahora la oferta ha recaído en pequeños propietarios particulares, pero ha llegado el momento de que entren en el mercado empresas institucionalizadas dedicadas al alquiler de viviendas” reclamó Álvarez. Ello también pasa por aprovechar la oportunidad que las proptech ofrecen para profesionalizar y hace más eficiente la gestión del mercado de alquiler. El directivo de Servihabitat se mostró convencido de que el hecho que la demanda se mantenga en claro ascenso y que las rentabilidades alcancen ya el 5% animará a las empresas a entrar en el mercado de alquiler. Por ello, según Álvarez, cada vez más particulares se plantearán la compra de vivienda, no para vivir, si no como una opción de ahorro e inversión para el futuro.
«El sector reclama la entrada de empresas especializadas en la gestión de alquiler»
Durante el encuentro también se habló sobre la polémica de los pisos vacíos, una controversia estéril según los expertos dado que, se concentran mayoritariamente en segundas residencias y poblaciones pequeñas donde apenas hay demanda. Además, durante el encuentro se refutó la idea de que el alquiler de pisos a turistas sea culpable del alza de precios -a excepción de zonas concretas en Ibiza- y se constató la existencia de un nuevo perfil de usuario dispuesto a alquilar una habitación en un piso compartido. Si antes, eran básicamente estudiantes los que compartían piso, ahora se suman los profesionales jóvenes que trabajan en ciudades como Barcelona o Madrid y que no se pueden costear el alquiler de una vivienda, a menos que se muden a zonas muy periféricas o a otros municipios del área metropolitana.
En cuanto al control de rentas, se mostraron totalmente contrarios a esta medida, ya que, según los ponentes, abriría la puerta a la economía sumergida y desincentivaría la oferta. En este sentido, los expertos coincidieron en que la mejor manera de contener los precios es aumentar la oferta de pisos de alquiler y compra disponibles.
Construir más a precios más asequibles
Lluís Marsà, presidente de la APCE Catalunya y al frente del grupo inmobiliario La Llave de Oro también intervino para hacer una rápida radiografía del sector y solicitar a la administración pública seguridad jurídica para poder planificar a largo plaza. Las palabras de Marsà eran una clara alusión a la medida aprobada por el Ayuntamiento de Barcelona que obligará a reservar el 30% de las nuevas promociones y grandes reformas a vivienda asequible.
Marsà dio cifras. En Catalunya cada año se entregan 14.000 viviendas pero hacen falta 25.000 según calcula el sector, por lo que, en palabras del presidente de la APCE, “la promoción inmobiliaria es un mercado en ascenso”. El directivo ofreció otros datos. Por ejemplo, que el precio por m² de inmuebles de segunda mano en la provincia de Barcelona es casi la mitad que el de obra nueva que roza los 6.300€ por m². Marsà también aprovecho su intervención para reclamar medidas que faciliten la profesionalización de empresas gestoras de alquiler.
«El mercado se desarrolla a dos velocidades: Madrid y Barcelona, juegan en la liga internacional, según todos los ponentes»
Para Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, es necesario mejorar la capacidad productiva de las empresas de manera que “se puedan construir más viviendas en menor tiempo” y estimó en 120.000 el número anual de viviendas de obra nueva que puede absorber el propio mercado. Algunos estudios cifran esta cantidad en 150.000 viviendas, mientras que otros sitúan estas necesidades por debajo de los 80.000 inmuebles. El directivo destacó el momento de cambio que se está produciendo en el sector gracias a los nuevos métodos de financiación, de construcción y de comercialización y que, según dijo, hay que saber aprovechar para corregir ineficiencias y mejorar procesos que aumenten la cadena de valor y, en última instancia, permitan sacar al mercado vivienda más asequible.
Coincidió con la directora de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, y el resto de expertos en que el mercado se está desarrollando a dos velocidades. Por una parte, están Madrid y Barcelona y, por otra, el resto. “Madrid y Barcelona juegan en otra división. Compiten a nivel internacional con grandes ciudades. Málaga, Palma de Mallorca, Valencia y Sevilla se están subiendo a la cola” señaló durante el simposio celebrado hace el pasado 25 de octubre. Para Velayos, esta realidad aconseja operar a nivel regional para adaptarse a cada dinámica y puso como ejemplo la compra de suelo donde los precios pueden varias de los 200€ por m² a los 2.000€ por m² según la ciudad donde se encuentre ubicado. En cuanto al sector en general, los ponentes coincidieron en que la tendencia es que se produzca una atomización, de manera que a medio plazo haya menos empresas pero de mayor tamaño
«Los expertos coinciden que en el futuro próximo habrá menos empresas en el sector pero de mayor tamaño».
Otro de los aspectos que se debatió durante el simposio sobre tendencias en el mercado de la vivienda, fue los retos que plantea al sector el progresivo envejecimiento de la población. La pirámide demográfica invertida que empieza a verse reclama que el sector se adapte al ciclo vital de un grupo poblacional de mayores de 55 años, cada vez más mayoritario y que pronto reclamarán viviendas de reposición más pequeñas.
