El pasado 26 de enero se celebró en Madrid el tercer encuentro del sector inmobiliario organizado por la escuela de negocios IESE. La jornada reunió a académicos, expertos y profesionales destacados de empresas del sector que reflexionaron sobre la situación actual y plantearon nuevos escenarios de futuro. Juan Antonio Gálvez, socio fundador de la consultora inmobiliaria Busquets Gálvez y José María Martinez-Laya, socio-director de Busquets Gálvez Madrid participaron en el encuentro en nombre de la compañía.
Desafíos y oportunidades
«El sector inmobiliario se enfrenta a grandes desafíos y oportunidades en un entorno muy globalizado. Es importante que tratemos de buscar soluciones de forma conjunta a determinadas cuestiones: desde cómo satisfacer la fuerte demanda de vivienda social o la mejor manera de absorber el impacto del comercio electrónico sobre el retail hasta la forma de buscar fuentes de financiación mas variadas y eficientes o de desarrollar el potencial de crecimiento para ciertos productos, como el logístico e industrial». Con estas palabras resume Juan Antonio Gálvez, socio fundador de la consultora inmobiliaria Busquets Gálvez, lo que, a grandes rasgos, dio de sí el tercer encuentro del sector inmobiliario organizado en Madrid el pasado 26 de enero por la escuela de negocios IESE.
Residencial al alza, pero el stock de vivienda social es insuficiente
Uno de los temas que centró el debate entre los asistentes fue el relacionado con el segmento residencial. Aunque se augura un futuro positivo con incrementos de precios de entre el 4 y el 5% a corto plazo y retornos de inversión atractivos para productos de vivienda en rentabilidad, la falta de stock en ciudades donde la demanda es más fuerte -Madrid, Barcelona y costa mediterránea- se señaló como uno de los mayores retos para el sector.
Concretamente, la necesidad de contar con un parque mucho mayor de viviendas destinadas al alquiler social fue un punto en el que coincidieron varios de los ponentes. Abogaron por establecer acuerdos de colaboración entre empresas privadas y administraciones públicas para llevar a cabo nuevas promociones. De esta manera, aseguraron que se facilitaría el acceso a la vivienda en régimen de alquiler principalmente de grupos de población amplios como los jóvenes de hasta 35 años, que representan unos 8M sobre la población total de España.
En este sentido, para ilustrar hasta que punto el porcentaje de viviendas destinadas a alquiler social en España es insuficiente, Carme Trilla, presidenta de la Fundación Habitat 3, aportó un dato significativo: mientras que en Europa la media de viviendas de alquiler social representa el 15% sobre el stock total, en nuestro país está por debajo del 2%. Una cifra realmente baja si se tiene en cuenta que en países como Holanda o Austria alcanza el 32%. Según Trilla, sólo en Cataluña hay 60.000 familias que necesitan acceder a una vivienda de este tipo. Esta cifra contrasta con los 53.000 visados de obra nueva que se solicitaron en toda España entre los meses de enero a octubre de 2016. En la misma línea, un estudio elaborado por IESE señala que la necesidad de vivienda nueva en España hasta 2022 será de unas 123.000 unidades anuales.
“Para resolver este problema la Administración Pública deberá contar con la iniciativa privada. Este encuentro habría sido una buena oportunidad para intercambiar puntos de vista. Se ha echado en falta que no asistiera ningún representante político” comenta Gálvez. Se muestra convencido de que “si el sector público incentivase a promotores privados con ayudas o rebajas de impuestos y ofreciese cierta protección ante impagos o casos de ocupación ilegal, éstos se lanzarían, vista la demanda que hay para este tipo de producto”.
El mercado de oficinas se recupera, mientras que el e-commerce continúa transformando el retail y el logístico
Por lo que respecta al mercado de oficinas, los pronósticos para 2017 son positivos. Se prevé que las rentas continúen con la tendencia alcista iniciada el año pasado. “2016 ha representado un punto de inflexión. Hemos visto como las tasas de desocupación descendían y las rentas se incrementaban en torno al 6% tanto en Barcelona como en Madrid” señala José María Martinez-Laya, socio-director de Busquets Gálvez Madrid, que también fue uno de los asistentes a este encuentro.
Durante la jornada también se subrayó la necesidad de continuar atrayendo empresas innovadoras del sector tecnológico y digital mediante una oferta de espacios y servicios adecuada a sus necesidades. La creación de aceleradoras de negocios tipo Masschallenge -la incubadora de startups que funciona en Boston desde 2010- se señaló como el modelo a seguir. En este sentido, se valoró positivamente la reconversión de edificios de oficinas desocupados en hubs digitales como el Barcelona Tech City situado en el Palau de Mar y de cuya comercialización se encargó Busquets Gálvez.
Y hablando de tecnología, el comercio electrónico volvió a salir a la palestra. Se constató una vez más que su consolidación y crecimiento está obligando al sector de retail a adaptarse e innovar para continuar atrayendo público a sus tiendas físicas.
Pero este efecto va más allá y se extiende también al sector logístico. Según destacó Manel Vericat, director general de Logicor en el sur de Europa, empresas como Privalia o Westwing están creciendo a lo ancho y requieren más espacio, por lo que han acabado instalándose fuera de las grandes ciudades, en busca de precios más asequibles por m2. Vericat explicó que en EEUU se calcula que el espacio dedicado a logística moderna es de 2,5 m2 por habitante, mientras que en Europa es sólo de 0,5. Por tanto, la conclusión es que la demanda de naves industriales va a ir en aumento, mientras que la oferta se va a mantener más bien escasa convirtiendo la inversión en este tipo de producto en una opción muy atractiva.
En este sentido, Roberto Cibeira, consejero delegado de Pontegadea, sociedad inmobiliaria de Amancio Ortega, apostó por abrir macrotiendas en zonas céntricas que además de potenciar la imagen de la marca, sean puntos de recogida de e-commerce. Sin embargó, afirmó que en algunos de los principales ejes comerciales se están empezando a pagar rentas desorbitadas, situación que no es sostenible en el tiempo.
En el encuentro que reunió a académicos, expertos y profesionales destacados de empresas del sector también se abordaron otros temas como la necesidad de crear un nuevo marco administrativo que regule la incorporación de suelo o la exigencia de que las empresas encuentren formas de financiación más diversas y eficientes.
