En esta entrevista Jose María Martínez-Laya, socio director de Busquets Gálvez Madrid repasa la situación actual del mercado residencial en Barcelona y Madrid y se muestra convencido de que el el segmento de viviendas de lujo es el que ofrece mejores perspectivas a los inversores, a la vez que pronostica subidas de precio para este tipo de producto de entre el 7 y el 10%.
P: Se habla ya de clara recuperación del mercado inmobiliario destinado a viviendas, ¿qué segmentos se están viendo más beneficiados por esta tendencia?
R: Sin duda, el denominado residencial de lujo. Desde hace dos años, se está viviendo una revitalización importante dentro de este segmento auspiciada por el contexto económico y la escasez de inmuebles de Madrid y Barcelona
P: ¿Existen otros factores que expliquen esta tendencia?
R: Si. La demanda de este tipo de vivienda se ha reactivado con la entrada de inversores extranjeros que, ante la debilidad del Euro y la saturación de los mercados inmobiliarios residenciales en otras ciudades como Londres, han decidido apostar por otros destinos europeos más atractivos y con mayor potencial de crecimiento.
Además, la inestabilidad de las bolsas y la baja rentabilidad de los depósitos bancarios también han influido en esta reactivación de la demanda por parte de clientes patrimonialistas nacionales que buscan la seguridad que ofrece el sector inmobiliario. El problema que existe hoy en día es que el inversor no tiene muchas opciones válidas donde pueda invertir su dinero. Como todo el mundo sabe en los últimos años hay una gran proliferación de Fondos Internacionales que tienen a España en su punto de mira y están centrados en el desarrollo de promociones o en la adquisición de producto en patrimonio para su cartera.
P: ¿Se puede cuantificar este incremento en la demanda?
R: Según los datos internos que manejamos, en nuestras oficinas de Madrid y Barcelona la facturación correspondiente a operaciones relacionadas con la compraventa de viviendas de alto standing se ha incrementado por encima del 25% respecto al año anterior.
P: ¿Y qué tipo de producto predomina en el mercado residencial de lujo?
R: Aunque este último año se han reactivado algunos proyectos de obra nueva, el stock de viviendas de lujo en las zonas prime de Madrid y sobre todo en Barcelona está dependiendo actualmente en un alto porcentaje de los proyectos de rehabilitación y reconversión de antiguos inmuebles
P: Por ciudades, ¿qué zonas están mostrando una evolución más positiva?
R: Las áreas más demandas en Madrid ciudad se sitúan en los barrios de Salamanca , Chamberí, Chamartín y Arturo Soria mientras que en términos de mercado de urbanizaciones de alto standing La Moraleja y La Finca siguen siendo las ubicaciones más buscadas fuera de la capital. Por su parte, los distritos del Eixample y Ciutat Vella son los más demandados en Barcelona. Tanto por particulares que buscan una vivienda exclusiva como por inversores privados.
P: ¿Qué rentabilidades ofrecen este tipo de inmuebles?
R: Las rentabilidades del alquiler de viviendas de lujo en estas zonas puede alcanzar el 5%, frente al retorno medio del segmento residencial en España que se sitúa en el 2,5-3%. Sin duda, un retorno atractivo para los inversores. Considero que este retorno puede crecer debido a que los alquileres en viviendas prime con buenas ubicaciones en grandes ciudades tienen una tendencia alcista en el corto-medio plazo.
P: ¿Qué precios se barajan en este segmento? ¿Y qué tendencia seguirán?
R: Hay una gran horquilla de precios en función de la localización exacta y las condiciones del inmueble. Actualmente, el precio medio por m² en la zona centro de Madrid alcanza los 3,700€/m², pero esta cifra puede superar los 8,000€/m² para viviendas muy exclusivas en las mejores zonas del Barrio de Salamanca, Retiro o Chamberí. Por su parte, en Barcelona el precio medio por m² en este segmento tan exclusivo oscila entre los 4.000 y los 8.500€/m² que puede alcanzar una vivienda de lujo en el Paseo de Gracia.
En este sentido, consideramos que la tendencia alcista iniciada hace dos años se mantendrá y del crecimiento del 4,3% interanúal previsto a nivel general, se puede pasar al 7% e incluso el 10% para productos muy exclusivos debido a la escasez de este tipo de inmuebles en Madrid y Barcelona.
