La última crisis económica puso de relieve la falta de un parque de vivienda social en ciudades como Barcelona o Madrid con el que poder hacer frente a la urgencia habitacional generada, en primera instancia, por el colapso de las hipotecas subprime. Un déficit que viene de lejos, alentado por las sucesivas intervenciones y políticas en materia de vivienda adoptadas por los poderes públicos desde mediados del siglo XX. Actualmente, en España la vivienda social no supera el 2% del total, cuando la media europea es del 15%. Repasamos la evolución histórica de esta problemática social.
De las casas baratas a los planes estatales de vivienda
Las oleadas migratorias del campo hacia las grandes ciudades registradas a partir de los años 50 del siglo pasado comportó la necesidad de construir rápidamente viviendas para acoger a la población recién llegada. Para hacer frente a la ingente demanda, el Ministerio de turno destinó recursos a la construcción de viviendas baratas en zonas prácticamente sin urbanizar en la periferia de ciudades como Barcelona o Madrid creando así barrios con bloques de pisos de protección oficial en régimen de alquiler o compra.
A partir de los años 80, las CCAA asumieron las competencias en materia de vivienda, pero el Estado se reservó la potestad de intervenir en esta ámbito a través de los Planes Estatales de Vivienda. A grandes rasgos, el estado regula ayudas, subvenciones, incentivos fiscales y dotaciones presupuestarias, marcando así las líneas maestras en políticas de vivienda, que en los primeros cuatrienios preveían subvenciones a fondo perdido para los promotores de vivienda protegida y las ayudas a la financiación y a la compra. La vivienda social promovida por los ayuntamientos en las dos últimas décadas del siglo XX se destinó principalmente a la venta, lo cual les permitió no endeudarse en exceso al poder recuperar la inversión y no tener que gestionar un parque público de viviendas de alquiler.
Del desarrollo urbanístico a todo ritmo a la crisis económica y la emergencia habitacional
El ciclo económico expansivo registrado con el cambio de siglo, conllevó una mayor demanda en la compra de vivienda, que a su vez experimentó un considerable incremento de precio. Aumentaron las reservas de suelo para vivienda protegida que establecía la legislación, al tiempo que se desarrollaban ambiciosos proyectos urbanísticos. El sector privado se concentró exclusivamente en la promoción de vivienda libre, más lucrativa, mientras que el público a través de los entes municipales, incidió en el desarrollo urbanístico a través de la construcción de un parque de vivienda protegidas -con el consiguiente endeudamiento- o la rehabilitación de edificios y barrios enteros.
Pero la grave crisis económica y financiera vivida entre los años 2008 y 2014 generó una situación de emergencia social, marcada en materia de vivienda por los desahucios y las dificultades de amplios sectores de población parar acceder, ya no a la compra, si no también al alquiler de pisos, incluso a precios asequibles. La drástica bajada de ingresos registrada por las administraciones públicas y su elevado nivel de endeudamiento, implicó que los ayuntamientos y promotores privados dejaran de percibir ayudas ya comprometidas en el Plan Estatal de Vivienda y pusieran en stand by la construcción de pisos protegidos. Además los activos públicos ya construidos dejaron de tener salida en el mercado de compra y se destinaron a alquiler social.
La oferta de vivienda asequible resulta insuficiente para cubrir la situación de emergencia habitacional y proteger a los colectivos más vulnerables. Se estima que en España el parque de vivienda social es del 2% respecto al total, mientras que la media europea se sitúa en el 15%. Una realidad que choca con la amplia bolsa de pisos vacíos en manos de la banca y que las entidades del tercer sector reclaman que salga al mercado en régimen de alquiler asequible. Además de la captación activa de pisos vacíos propiedad de particulares, se han puesto en práctica otras medidas como garantizar el pago de las rentas (mediante aval o ayudas públicas), crear impuestos específicos o llevar a cabo expropiaciones temporales de viviendas sin inquilinos en manos de la Sareb.
Un nuevo ciclo con mayor protagonismo de la vivienda de alquiler
El nuevo ciclo económico que se inicia a partir de 2014 ha supuesto una reactivación del mercado de compraventa. Desde que se dejó atrás la crisis, el inmobiliario se ha convertido en un valor refugio, debido en buena parte a los bajos tipos de interés. La consecuencia más inmediata ha sido el incremento de los precios registrado tanto en la compra como el alquiler. Una opción, esta última, cada vez más popular entre los segmentos de población joven o con rentas medias o bajas que no pueden acceder a una vivienda de compra.
Por otra parte, los estragos causados por la crisis económica entre los sectores más vulnerables ha contribuido a que haya una mayor sensibilización entre la población hacia la necesidad de poner en marcha políticas que permitan ampliar el parque de vivienda social de alquiler para hacer frente a las necesidades actuales.
En este sentido, los equipos de gobierno de los Ayuntamientos de Madrid y de Barcelona se han puesto manos a la obra. El consistorio madrileño espera tener acabados 4.000 nuevas unidades de vivienda protegida antes de 2020, mientras que el de Barcelona tiene previsto entregar progresivamente 13.000 pisos de obra nueva hasta 2025. Asimismo, se están poniendo en marcha otras iniciativas como la petición de modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que se vuelva a ampliar la duración mínima de los contratos de alquiler a cinco años, en lugar de los 3 actuales o la posibilidad de regular por ley los incrementos en los precios de alquiler, la cesión de suelo a cooperativas de vivienda o la reforma de pisos a cambio de incorporarlos a la bolsa de alquiler social. Desde el sector privado se reclaman también incentivos de tipo fiscal para que las empresas puedan apostar por la vivienda social.
