Récord de solicitudes de licencias antes de la posible entrada en vigor de la medida que obligará a destinar el 30% de nuevas promociones a vivienda social en Barcelona.
La Subcomisión de Urbanismo de la Generalitat aún debe dar luz verde a esta medida.
Además de poner en pie de guerra al sector, la medida impulsada por el equipo que lidera la alcaldesa Ada Colau y que se aprobó el pasado 28 de septiembre en el último pleno del Ayuntamiento de Barcelona, ya se deja notar en el sector. Los primeros efectos han tenido que ver con el aluvión de solicitudes de licencias de obras que el Ayuntamiento ha recibido entre junio y septiembre, antes de que la iniciativa se aprobara en el pleno municipal. Pero el efecto que puede tener mayores consecuencias a medio y largo plazo tiene que ver con la considerable disminución del ritmo inversor en suelo edificable que se ha registrado en Barcelona desde que se anunciara la iniciativa el pasado mes de junio. Ahora todo queda en manos de la Subcomisión de Urbanismo de la Generalitat quien debe dar luz verde o introducir modificaciones.
El problema del acceso a la vivienda en Barcelona no es nuevo. Pero desde que la actual alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, está al frente del gobierno municipal -mayo de 2015- y coincidiendo con la salida de la crisis, el precio de la vivienda de compra en Barcelona ha experimentado un notable crecimiento que ronda el 33% por ciento, según datos del tercer trimestre de 2018. Por su parte, el precio del alquiler ha aumentado alrededor de un 20 %. Para paliar esta situación, el gobierno municipal de Ada Colau se propuso tomar medidas para favorecer la creación de viviendas de protección oficial en diferentes barrios de Barcelona.
Una de las más importantes tiene que ver con la obligación de reservar un 30 % de las promociones de obra nueva y de las grandes rehabilitaciones de más de 600 m2 a vivienda asequible. La aprobación de esta medida, que ya se planteó en junio, requería la modificación del Plan General Metropolitano (PGM). Entonces ERC y PSC condicionaron su apoyo a esta modificación a que no se produjera la suspensión de licencias de obra de manera inmediata. Querían evitar a toda costa que una entrada en vigor demasiado drástica de la normativa pudiese frenar en seco la construcción y destruir empleos en el sector. Además temían que podría acabar provocando un incremento de precios, justo el efecto contrario al objetivo perseguido inicialmente.
Finalmente, la modificación del PGM se aprobó durante el pleno municipal celebrado el pasado 28 de septiembre gracias al apoyo de Barcelona en Comú, ERC, PDECat, PSC, CUP, y de los 2 concejales no adscritos. PP votó en contra y Ciudadanos se abstuvo. Ahora, la pelota está en el tejado de la Generalitat, ya que su Subcomisión de Urbanismo debe dar luz verde en los próximos meses a la aprobación de esta modificación y aún puede introducir cambios.
Vivienda “asequible” en el centro
Con esta medida, el Ayuntamiento de Barcelona prevé que cada año salgan al mercado unas 350 viviendas con precio asequible. Este precio lo determina la Generalitat y actualmente es de unos 510 euros mensuales en el caso del alquiler y 130.000 euros en el caso de pisos de compra. “Si partimos de la base que construir tiene un coste, tirando muy por lo bajo, de unos 1.000 euros/m², al que luego hay que sumar el precio del suelo, impuestos, etc, ¿a los promotores les van a salir los números y van a querer edificar en Barcelona o van a buscar otras localidades alternativas donde desarrollar su actividad?” se pregunta Juan Antonio Gálvez, socio de la consultora Busquets Gálvez.
Por el momento, las transacciones que afectan a la compra de solares para uso residencial se han parado en seco. “Tenemos operaciones viables en la ciudad de Barcelona que están encalladas desde el verano debido al clima de incertidumbre que se ha generado. Nadie se muestra dispuesto a mover ficha hasta que no se resuelva esta cuestión de forma definitiva” explican desde el área de Inversión de Busquets Gálvez.
Por otra parte, el Ayuntamiento prevé que el 50 % de estas medidas afecten a barrios céntricos, donde hace más falta la vivienda protegida y donde se sufre más el fenómeno de la “gentrificación” y la expulsión de los vecinos de sus barrios. Este es otro punto que el sector no acaba de ver claro. “¿Tiene sentido que el Ayuntamiento compre vivienda en las calles más céntricas de Barcelona donde el precio por m² es más caro? ¿O sería más aconsejable adquirir vivienda en otras zonas menos céntricas para maximizar así los recursos públicos?” se cuestiona Gálvez. “Lo que sí que ha hecho bien el Ayuntamiento es delegar en el sector privado el desarrollo de proyectos de vivienda. Ha demostrado ser mucho más eficiente que la administración pública en la promoción de obra nueva” reconoce.
En este sentido, en el mismo pleno del Ayuntamiento, se aprobó también la extensión del derecho de tanteo y retracto del municipio a toda la ciudad de Barcelona. Este derecho ya podía ejercerse en algunas zonas, pero ahora el consistorio tendrá derecho de compra preferente en toda la ciudad sobre edificios plurifamiliares, propiedades verticales, terrenos sin edificar, edificios en mal estado, viviendas sometidas al impuesto de viviendas vacías y también sobre la vivienda protegida. Esta medida se ha aprobado por un periodo de 6 años desde su entrada en vigor, prorrogable por otros 6 años.
El sector, en pie de guerra
La medida aprobada por el gobierno municipal afectará a todas aquellas licencias solicitadas después de su aprobación definitiva. No afectará a las operaciones que acrediten la compra del solar entre el 1 de julio de 2016 y la fecha de aprobación inicial.
Uno de los primeros efectos de esta medida ha sido el aumento significativo entre junio y septiembre de los trámites para obtener las licencias de obra nueva y rehabilitación por parte de las constructoras, con la intención de exonerarse de la obligación de reservar este 30 % a vivienda protegida una vez esta entre en vigor. Concretamente las constructoras se han apresurado a solicitar el certificado de aprovechamiento urbanístico, mediante el cual el constructor puede solicitar en un plazo de 6 meses la licencia de obras en las mismas condiciones normativas que se daban en el momento de la obtención del certificado.
En este sentido la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), muy crítica con la reforma, envió una circular a sus asociados, animándoles a solicitar la licencia o el citado certificado antes de que la nueva normativa entrara vigor. Además ya está estudiando iniciar acciones legales para dar batalla judicial contra la modificación del Plan General Metropolitano. De conseguir la aprobación definitiva por parte de la Generalitat, quedará por ver si otros municipios del área metropolitana optarán por aplicar la misma medida.
